賃貸住宅契約の更新料不払いについて

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賃貸住宅の更新料は法定更新制度があるので、支払わずに済みます。但し、うまくやらないと、不動産屋に言いくるめられたり、大家との仲が悪くなります。しっかり予習し、不動産屋を絡めずに大家と直接話す事が大切です。

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折角なので、賃貸住宅の更新料不払いについて。関東や関西の一部地域には賃貸住宅の更新料制度が根付いています。これは入居時に定期賃貸契約を結び、その契約期間後も住み続けるのならば、更新料または更新手数料を支払って延長の定期契約を結ぶというものです。

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東京に住む俺の場合、2年間の定期契約で、契約書には「更新料は家賃の壱ヶ月とし、法定更新・合意更新を問わず、先に支払って更新するものとする」という”特約”が記載されていました。更新料は特約。つまり通常契約ではない特別事項なわけです。

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で、合意更新と法定更新ですが、合意更新というのは、通常の書面を用いた借主・貸主の契約が合意更新。それに対して、借主は期間が満了しても、原則として契約は更新され住み続けられます。これが契約更新書類不要の法定更新（借地借家法26条）

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我々借主には、合意更新と法定更新を選ぶ権利があります。法定更新を選べば今後更新なく住み続けられますし、更新料も一切不要。合意更新のメリットは、契約期間を住み続けられる保証。ちなみに法定更新を選んでも追い出されるには、賃料不払いや騒音など相応に重大な追い出し理由が必要です。

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ちなみに更新料とは契約手続きを依頼した者が支払う制度。住人が法定更新を選べば契約手続きが不要なので手数料不要。貸主が合意更新を望むのなら、それは依頼した貸主が仲介業者に支払うものです。ソースはこちらhttp://bit.ly/eODIBh http://bit.ly/dGi16k

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「法定更新、合意更新問わず支払う」という特約がありましたが、これをタテに法定更新であっても請求されることもあると思います。しかしこれは、本来は手数料不要でできる法定更新制度をないがしろにする契約ですし、消費者に不利な契約として消費者保護法を適用し、無効化することも考えられます。

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ところが、こういう判例もあります。 http://bit.ly/eQNuO8 一箇月分の更新料特約は有効という判例。ただ、これでは借主が一旦は合意更新を認めるような素振りを見せたと言及があります。なので、ここで徹頭徹尾法定更新意思ならば、無効化の可能性もあります。

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さて、俺がどうしたかという話に入ります。平成19年12月半ばに現在のマンションに入居し、平成21年の11月頭に仲介業者から更新の書類が届きました。その少し前9月末に上の階からの漏水があり、普段全然交流していない大家さんを呼んで、漏水修繕と壁紙張替えをしてもらうことになりました

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すぐ張り替えてもらえると思っていた壁紙が、いつまでも施工に来ないので、10月半ばに大家さんに催促したところ「漏水なので保険が降りるんです。その申請をしてから業者さんに連絡するということだったのですが、申請は終わっていて連絡していませんでした。申し訳ありません」 とのこと。

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そして11月7日で大家さん（♀）立会いで施工。この時に契約更新について話すことにしました。ネゴをうまく進めるために、旅行先で買ってきた1050円の栗鹿の子を用意。朝、顔を合わせた際に土産ですとプレゼント。そうして施工の打ち合わせが終わった時に本題突入。

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「契約更新書類が届きましたが法定更新を選びたいんです」「法定更新ですか？」「法律で認められている更新制度で書類での更新が合意更新で、法定更新は現状のまま更新料不要で契約が継続するというものです。業者は手数料収入の為に合意更新を求めてますが、私は法定更新を選ぼうと思ってます」

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「確かに更新料は業者と折半となっています。更新料を頂戴した方が望ましいんですが…でも法定更新を選ぶのならそれでいいです。今回ご迷惑も掛けましたし。業者には話しましたか？」「いえ、まず大家さんとお話しようと思いまして」「それじゃこちらから、法定更新を選ばれたと連絡しておきます」

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これで、大家さんの説得完了です。その後業者から契約書が送り返されてこないと催促がありましたが「大家さんから聞いていませんか？法定更新で手数料不要で話がついています」で問題なし。契約は貸主と借主の間の話なので、仲介業者は主体的に話を進められないのです。

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友人Aは最初に不動産屋に持ちかけて、連帯保証人である親に請求すると脅迫され断念。友人Bは大家が更新料欲しいという希望に、関係を崩したくなくて断念しました。しかし法定更新の選択は借主の自由ですので、これをいかに突き通すかではないかと。

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この法定更新の話は大家さんを言いくるめるところが重要だと思います。不動産屋は海千山千ですから、どうにかして合意更新で手数料を取る方向で動きます。更新料有効の判例だってありますし、不動産屋が大家に知恵をつけて誘導したりします。

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もうちょっとマイルドにするならば「法定・合意を問わず」の特約を汲んで、初回更新料は支払って法定更新に移行すれば、その後は支払わないという手もあります。以上。