ちはやりすとと暮らしの科学

ウルトラコンサルタント @ultraconsultant

今の若者の消費志向から言えば、今後は車も買わない、家も買わない、所有することに喜びを感じない、モノがあふれた時代に育ったからか？　大家さんもここに住んでもらうことの価値観をハッキリ提案できなければ若者はついてこない！　 #followmeJP #sougofollow

CHIHYA @CHIHYA_P

発想が古いかと。資産や消費概念が所有から共有に移り今や価値のあるところにしか金を払わないし時間も掛けない。よって無駄金を使わず使わせず彼らが集まる所でのみ市場が活発に動くが利益が流出する仕掛けを作ると勢い良く廃れる。自有の時代とでも言えば良いか @ultraconsultant

おかだ屋 @esumae

平成20から21年にかけて、地価、土地利用の意向、証券化実績、どれ見てもグラフは急降下。支援策がたくさんあれば、証券化は進むのか？証券化することで、どんなメリットがあるのか？

おかだ屋 @esumae

国土交通省のHPは辿り着かない、見にくい、という声。「土地総合情報ライブラリー」とGoogle で検索して下さい。とのことです。⇒ http://tochi.mlit.go.jp/

おかだ屋 @esumae

地方で行なわれる民間事業者の証券化案件に出資して支援をしている。普通の住宅、オフィス、店舗に関するファンド。公共性は特になさそう。まずは証券化をしてみましょうということか。静岡のファンド案件、今、回ってきてます。

おかだ屋 @esumae

不動産証券化：ペーパーカンパニー 特別目的会社を作って運用するもの。高配当金融商品づくりを目指したが、もうそうはいかない。企業不動産、収益不動産、公共不動産 の３つの不動産がある。公共不動産のために、どう不動産証券化のしくみを活用するか？

おかだ屋 @esumae

SPC 特定目的会社: 特定の目的を持った事業体として最適な仕組み。透明性、倒産隔離、利益相反排除措置、独立性、情報開示、信用補完措置、と公共施設、社会的インフラには適用しやすい仕組みである。

CHIHYA @CHIHYA_P

そうした中で不動産業や箱物行政が振り返るべきは共有と自有（自由意思尊重ありきではなくユーザビリティ・使いやすさとプライバシーが両立しうる企画）の仕切りと演出を提案しえたかと言う点に尽きる。成功例に学べば高い戦略性と戦術が要求されている事はわかる。 @ultraconsultant

おかだ屋 @esumae

「地方における不動産証券化市場活性化事業報告会」に秋葉原に来たが、東京アニメセンターがとても気になる。 http://twitpic.com/19gln4

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おかだ屋 @esumae

池尻中学校を世田谷ものづくり学校にした、イデーの事例。

おかだ屋 @esumae

不動産証券化の５つの構成要素：物件、テナント(キャッシュフロー)、信託受益権、ビークル(ペーパーカンパニー)、資金調達。

CHIHYA @CHIHYA_P

ペットマンションや秋葉原の成功、トキワ荘的理念と、高円寺、吉祥寺、あいりんといった自由（我が有るための場所としては成功したが経済に必要な共有は限定されシノギが枯れて徐々に自活できなくなる類のもの）の違いを理解するってのはひとつのエポックとして大事かなとは思う。

ウルトラコンサルタント @ultraconsultant

「住む」という、人間の基本的欲求さえ満たされない人々はどこに向かうのか？（大阪西成のあいりん地区を車で通りすぎるときの路上生活者の様子を見ていつも浮かぶ疑問）　　 #followmeJP 　

ウルトラコンサルタント @ultraconsultant

住むところが有るだけでも感謝しなけばならないようなきびしい社会状況！　政治家の皆さん！私たちに夢見れるような社会を提案してください！　#sougofollow　　

おかだ屋 @esumae

不動産証券化の話は、単語、仕組みとか難しくわけ解らないですね。実務をやって三年たち、ようやく分かってきました。

おかだ屋 @esumae

一般投資家でやろうとしても、投資運用業を持ったAM会社を探せない。物件だけ持ってくればいいように全てお膳立てしないと不動産証券化はそうそう出来ない。

おかだ屋 @esumae

日本の不動産の規模は約2300兆、そのうち、国、地方公共団体が所有しているのは、約二割の454兆円、国土面積の40.7% これらが塩づけになっている。簿価を下回るから売れないというが、定期借地、借家で貸してくれればいいのだ。証券化の仕組みを使って有効活用する。

おかだ屋 @esumae

塩づけ、老朽化、空き家 と問題山積。地方公共団体への資産マネジメント取り組みアンケート ： 35% が、特になし。

おかだ屋 @esumae

不動産証券化フローとプレイヤー http://twitpic.com/19gw5q たくさんの登場人物がいて、多くの契約書:ドキュメントを締結するが、今は国土交通省のHPで実例が公開されている。一からやるような事はなくなった。

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おかだ屋 @esumae

収益還元法が完全に適用されれば土地はコストであり、土地の値段は上がりも下がりもせず、一定になる。 http://twitpic.com/19gynj

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ウルトラコンサルタント @ultraconsultant

なるほど参考になります！これからはどんな賃貸住宅がいいと思われますか？@CHIHYA_P

CHIHYA @CHIHYA_P

コストと相談しつつですが、一言で言えば「多様化」これをどう斟酌するかということからはじめるという手。それにはまずできるだけ広大な共用空間と各自の生活スタイル、即ちデザインを受け入れられる程度に広いリビングを備えた住環境。 @ultraconsultant なるほど参考になりま～

CHIHYA @CHIHYA_P

器として必要なのはこのあたりであるかなと。狭く高いワンルームに詰め込むだけ詰め込むというのはサービスを無視して収益が望める好景気なら効率的ですが、人が集う場所が失われると個別に死滅するシステムですから。@ultraconsultant

@yamashita_jp

立体的な目線ですね！ 興味深い・・・。RT @t_nishiuchi: 専門家って、専門分野に詳しいだけですので、経営者としてすごいとか、人間としてすごいというのは別な話ですよね。うまく専門知識を使うチャンスがあればかなりの成果を出せますが、それ以外だと普通の人なんですよね。

おかだ屋 @esumae

出資しやすい、まちづくり会社をつくるとか、寄付のかたちで出資してもらうとか、エクイティやスキーム等説明してもしょうがない。自分達のお金がどう使われているかが重要。配当や利回りじゃない。地域の人達の気持ちを汲める地域活性化のための仕組み、どう作っていくか？