家賃に比べて物件価格は割高?

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すらたろう @sura_taro

不動産業者も銀行もksなのは認めますが、地主が被害者面しているのには違和感。あなたも欲で判断を誤っただけでksの同類では アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円  :日本経済新聞 nikkei.com/article/DGXLZO…

2017-03-26 10:25:56
ひさきっち @hisakichee

(>’A`)>ウワァァ!!・・・RT @nishiyandes: 新生活応援物件 pic.twitter.com/NeaXCF6LLR

2017-03-26 18:10:30
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ひさきっち @hisakichee

アパート経営の件は恐らく不良債権にはならんと思う。元々、小金持ちの金儲けの欲望を利用しとるだけでケツの毛まで抜かれるだけやろ。

2017-03-27 08:34:57
ひさきっち @hisakichee

そりゃ酒屋や米屋やその辺の昔からの小金持ちは強いわな。長屋とかニコイチサンコイチの築年数経ってる物件を現金で叩くだけ叩いて買い付けて、ホンで持って借家専用のリフォーム屋さんに安く洗いかけてもらって貸し出しよるんよ。離婚した子持ちの家庭とかは荷物が多いから借りてはあると。

2017-03-27 09:38:33
ひさきっち @hisakichee

築年数経ってるから固定資産税も土地だけやし、200〜400万の現金で買い付けて値打ち下がっても半額にもならんしね。で、家賃は3〜4万でも入ってくると。すると年ナンボの利回りやねんって話ですわな。

2017-03-27 10:34:09
伝左衛門 @yumiharizuki12

リアルに黒沢清の映画の世界だわ。フロア張り替えないで貸すとは、大家も因業だなぁ。

2017-03-28 01:18:59
伝左衛門 @yumiharizuki12

高級物件はそうでもないんだが、庶民的物件の場合、家賃の法定耐用年数分の割引現在価値に比べて、物件価格が高すぎる傾向があることに気がついた。どうも、税制のおかげで過剰に賃貸物件が供給されているような。

2017-03-28 01:35:13
伝左衛門 @yumiharizuki12

「古い物件ほど価値は地価だけになるから価格が下がりにくくなる」と言っても、地価とは立地の良さであり、それは家賃に反映されるはず。他方、古い物件ほど修繕積立金など保有コストは高い。家賃から修繕積立金等を引いて現在価値を計算すると、どうも比較可能な購入物件価格に届かない。

2017-03-28 01:42:11
伝左衛門 @yumiharizuki12

一つの解釈は、実際の住宅取引価格は、住宅情報サイトで表示される価格よりだいぶ低い、という可能性だ。実はアメリカについては、これについて理論モデルも実証研究も積み重ねられている。日本についてはどうなのか。

2017-03-28 01:49:22
伝左衛門 @yumiharizuki12

住宅情報の投資物件のコーナーで、驚くほど高い収益率の低価格物件があるけれど、空室確率が高いのではないか。安定的に家賃を生む物件がそんなに低価格で売られるわけない。

2017-03-28 02:22:36
伝左衛門 @yumiharizuki12

「昔、賃借人の権利が強すぎて優良なファミリー物件が供給されない」と騒いで定期借家・借地権が創設されたのに、定借物件が大して増えないし、旧来の土地所有権や借家制度の下で、ファミリー向け物件も十分供給されているよね。

2017-03-28 02:27:53
伝左衛門 @yumiharizuki12

定借権創設時にも、「コースの定理があるから関係ない」と主張した経済学者もいたのだが、政策論では主流にならなかった。そもそも賃借人に不満があれば家主は物件を売れるし、家賃が低ければ低いでそれなりの価格が付くし、賃借人のいる物件の方がむしろ投資対象として喜ばれるよね。

2017-03-28 02:34:36
伝左衛門 @yumiharizuki12

昨今、ファミリー向け賃貸物件が供給されるようになったのは、過去の分譲マンションブームで新築を購入した家族の子供が自立年齢に達して、自宅を賃貸に出す夫婦が増えたからと言われる。いったん入居されたら追い出すのは難しいが、不満があれば売ればいいのだ。それより空室の方が怖い。

2017-03-28 02:39:08
伝左衛門 @yumiharizuki12

過去の賃貸住宅不足はおそらく、高度成長で都市化に住宅供給が追い付かなかった特殊歴史的事実にすぎない。これについて、何かというと「規制が悪い」と騒ぎたがる一部の経済学者(w)が制度に原因を求めたのは、勘違いだったと思われる。

2017-03-28 02:44:54
伝左衛門 @yumiharizuki12

住宅費支出割合の推移はここに出てる。やや上昇気味にも見えるが、都市人口が増えると、経済全体として住宅費比率は上がりそうである。 mlit.go.jp/common/0011339…

2017-03-29 11:55:21
伝左衛門 @yumiharizuki12

新築の価格/年収比率を見ると、マンションは上昇で、建売は下降だな。「マンション家賃に比べて価格が割高」という私の印象が、裏付けられてる感じ。 pic.twitter.com/685PGlnYpu

2017-03-29 12:15:34
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伝左衛門 @yumiharizuki12

持ち家比率は全国的に上がっているが、都市部は地方より低い。都市部でも持ち家比率が上がってるのは、兄弟の数が少なく、親の持ち家を相続した人が増えてるのではないか。 pic.twitter.com/mEjdq1lwwv

2017-03-29 12:32:30
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伝左衛門 @yumiharizuki12

価格/年収比率、建売は下がってると思ったら、平均敷地面積は3分の2ぐらいに縮小している。つまり面積当たりの価格はむしろ上がってるので、安くなってるとは言えない。

2017-03-29 12:36:31
伝左衛門 @yumiharizuki12

住宅費支出割合の推移。すべてやや漸増の傾向が見受けられるが、価格/年収比ほど伸びていないように見える。だだから、家賃に比べて価格が割高になってるのではないか、と言っている。 pic.twitter.com/wYMPodvx31

2017-03-29 12:56:53
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