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どエンド君 @mikumo_hk
23区内の競売物件をパトロールしていて、築浅の売り物が多かったので気になって調査しました。ブログにアップしようかと思ったんですが、よく考えたらブログをもってないのでここに貼ります。 pic.twitter.com/78NWdqZuYE
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どエンド君 @mikumo_hk
都内の築浅区分マンションというのは賃料相場も賃貸需要もあり、ものすごく安定して家賃収入がはいります。ローンだって借りた時点で返済額も決まっているわけだから、投資してすぐに破綻というのはなかなか考えられないことなんです。よくもわるくも失敗していても数年では気付けないのが不動産投資。
どエンド君 @mikumo_hk
そんな中で競売に流れてしまうというのは何が起きているのか。みてびっくりしたのが住宅ローン不正の多さです。17件調べただけで八千代銀行・千葉銀行・りそな銀行・常陽銀行・千葉興業銀行・東京シティ信金…が不正に利用されています。各行ともまじめに調査すればすぐ3桁は見つかることでしょう。
どエンド君 @mikumo_hk
あとは定番。6.7.9のようにイオンやオリックスで新築ワンルームを4%台で買ってるやつですね。逆ざやに耐えられなくなって爆発してしまうわけですが、10年以上耐えてるケースでは市況も考えれば残債以上で売れるのは間違いなく、新築ワンルームは1戸~2戸ではそこまで人生破壊力はありません。
建蔽率オーバー @tokyosiba
投資用物件で金利の安い実需ローン引いてくるのは簡単。 販売業者は、大手仲介の営業成績悪いポンコツみつけて、仲介が提携してる金融機関に持込させる。金融機関は、大手仲介からの案件だと審査のハードル下がる。 ポンコツ仲介くんも、営業成績残せる。 借主も、築古物件に35年低金利でハッピー。
なぜ期失なのか?
任意売却ひろしま @ninbaihiroshima
住宅ローンを滞納して、期限の利益を喪失すると一括返済を求められます。話し合いが出来る余地は、ほとんどありません。滞納が起きていない方の場合は、金融機関が 期間の延長など交渉できる場合があります。 ninbai-f.com/tf05/ #任意売却 #競売
どエンド君 @mikumo_hk
@lhankor_mhy うふふ、ありがとうございます。期失の理由ですが、どれも住宅ローンで買ったと同時にサブリースを結んでるんですが、その会社が飛んで家賃が払われなくなり返済できなくなった人が同時多発したことでバレたっぽいです。各銀行とも全件調査とかせずにここはやり過ごしたいとこですよね。。
建蔽率オーバー @tokyosiba
競売だと金融機関はロスが出るから、本当は任売で全額回収。競売できてるのは、ロスでても引き当てがある体力のある金融機関。 体力無い銀行は、不正融資でも期限の利益を切れない。 期限の利益喪失→債務者区分修正→引当処理となり損金発生。 収益無いんで、引当なんか無理。 twitter.com/mikumo_hk/stat…
エリアが偏っている理由は?
どエンド君 @mikumo_hk
@haruboo0 オーナー別なんですが、同じ業者が住宅ローン偽装で売って、賃借してた同じサブリーサーが飛んだため、ローンが払えなくなり同時多発的に競売になってるようです。自社を三為で挟んで売ったりしてるので、そのあたり話のわかる分譲主だったんでしょうね。。
はるぶーは㍇ヲタクで会うと案外いい人です。容積率超過の本人が言ってるんだから間違いないでしょう。 @haruboo0
@mikumo_hk 納得です。そんなに悪条件には見えないのになんで秒殺で飛んだのかといえば、サブリース先が飛んじゃってバレたわけかぁ…
で、何が起きるんです?
どエンド君 @mikumo_hk
住宅ローン不正。一括返済か投資用金利になっても、高与信マンは買値以上で売れたり、投資用に借り換えもできるから、みんなの期待してるようなタワマン投げ売りエリサー涙目は起こらず。日暮里あたりの中古区分を押し込まれたエンドが損切りもできず借換もできず、静かに破産するだけになると思う…。
建蔽率オーバー @tokyosiba
不正融資とわかっても、銀行は放置せざる得ない。クソ案件は業者が販売価格かなり上乗せしてるんで、保全率相当悪い。任売でも全額回収無理。だから約定返済で、時間稼いでる。複数回延滞になって、本部はやっと動き出す。

コメント

inu @inu1122 5日前
投資のために何千万も借金なんか怖くて出来ねぇ〜
ぽんぽん @apocalypse1706 5日前
つまり中古マンションが安く買える好機(違
ヘリオドール @heliodor_ruby 4日前
不正融資×投資用物件。予算が足りないところを誤魔化して建てられた建物って、建物自体もレオパレスの違法でも良いから建築費用抑えろみたいなやばい物件が混ざってそうで怖い。
saku @sakuuuuuuune 4日前
heliodor_ruby 建設費用は関係ないのでは? 個人投資家が集まって建設会社にお金を払うわけじゃなくて、基本デベロッパーが投資して建設して、個人の投資家に売っていくわけだし…
saku @sakuuuuuuune 4日前
不正融資バレてもうまく売り捌いて利益出るとかこれもうわかんねえな
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