2020年9月5日

「合理的に考えて板橋」「新宿にはGOOD新宿とBAD新宿がある」東京の20区で物件を所有する不動産投資家目線による東京23区レビュー

まとめました。
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どエンド君 @mikumo_hk

🈳🈳🈳/専業の不動産投資家。ただいま4.8億の多重債務力(Force of Multipul Debt)を高める為に日々不動産修行をしています。「我こそは最後にやってきて、甲区にその名を刻む者!」/全宅ツイ 家主と地主部/KBOY2019最優秀賞/note始めました。↓

note.com/mikumo_hk

どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 東京20/23区でボロ物件を所有している不動産投資家目線での23区紹介です。不動産屋さんじゃないし、暮らしてるわけでもなく、お家賃をもらってるだけの目線なので怒らないでね。東京のぜんぶの区が大好きだよ!

2020-09-04 06:23:04
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 1区目【葛飾区】 ・新築所有権アパートで表面10%出ました!と言われたらだいたい四つ木 ・四つ木じゃなかったらお花茶屋 ・寅さんの神通力が失われつつある柴又は商業デスゾーン ・さいたまの方が賃貸に強いエリアが多々あるので、わからないなら亀有だけにしとけ

2020-09-04 06:23:42
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 2区目【足立区】 ・ぽねりライナーできたけど道路の上を走ってるから駅前が分断されてどこも地味 ・東京だけど車社会なので駅徒歩じゃない目線での投資が必要 ・荒川渡った北千住が首都。熱い。 ・日比谷線直通で北綾瀬はいずれ表参道、赤坂、大手町に並ぶとの噂

2020-09-04 06:26:02
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 3区目【目黒区】 ・生きてくだけに精一杯の区と違って、暮らすのに必要ないものばかり店で売ってる ・めっちゃ働かないと払えない家賃なのに働いてない人がいっぱい ・ぼくの所有物件は中目黒ですが何か? ・入居申込書の年収欄が毎回オーナーより高い。

2020-09-04 06:30:10
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 4区目【豊島区】 ・さいたまの首都、池袋を擁するため需要がぶ厚い ・家賃と価格のバランスのとれた良質のアパートが採れる。大塚、落合南長崎、椎名町など。 ・築35年を超えるとほぼ池袋のカレー屋さんに勤務するパキスタン人からの入居申込。 ・賃貸経営はGTN頼み

2020-09-04 06:35:15
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 5区目【練馬区】 ・練馬駅と東武練馬駅はぜんぜん場所が違うので物件見に行くときは気を付けて ・石神井公園や大泉学園のバス便は路線価以下 ・いつか大江戸線が伸びて助けに来る!を心の支えに籠城する土支田。 ・ぼくも何か物件持ってるはずなんだけど思いだせない

2020-09-04 06:43:29
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 6区目【新宿区】 ・四谷市ヶ谷みたいなGOOD新宿と、大久保西武新宿みたいなBAD新宿があるけど、利回りが高いのは後者。 ・酔っ払いが殴ったのでポスト交換しますという見積が来る。 ・共用部に入り込んだ女性がおしっこをしてカーペット張り替えますという見積も来る

2020-09-04 07:07:28
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 7区目【渋谷区】 ・いっつも工事していてギンギンに価値が高まった街 ・Google様が鎮座する渋谷駅、代官山恵比寿のスイートエリア、代々木上原の高級住宅地など隙が無い布陣 ・渋谷本町は新宿中野に帰属 ・エンドが楽待で買えるのはホテルブーゲンビリアの区分くらい

2020-09-04 07:14:54
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 8区目【世田谷区】 ・ひとくくりにされるけど路線別に帰属意識が違う ・東急、小田急、京王の順番にうるおいがなくなる ・駅前にマンションができると1億の豪邸を売って老夫婦が移り、敷地をオープンが刻み3組の若夫婦が引っ越してくるので無限に人口が増えて94万人

2020-09-04 07:27:25
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 9区目【中野区】 ・中野駅前のラーメン屋が坪1000万! ・中野駅に関しては徒歩20分の木賃でも大丈夫。なぜなら中野にはすべてがあり、中野民は中野駅圏内で生まれ学び恋をして働くから… ・ときどき中野を出て、東中野ポレポレでヤクザ映画を観て中野に帰る

2020-09-04 08:09:54
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 10区目【杉並区】 ・(精神的に)年をとらない大人たちのパラダイス高円寺 ・荻窪バス便はときどき路線価だけどごっとう(建ぺい50%/容積100%) ・中央線の単身者パラダイス路線の強みと弱みで杉並産の赤ちゃんが少なく、人口頭打ちで高齢化が投資家としては気になる

2020-09-04 08:14:11
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 11区目【北区】 ・池袋が近すぎるせいでパチンコ屋とラーメン屋しか商業が成り立たない王子が首都 ・赤羽で安い土地が出ました!はどうせ崖だから見に行く必要ないが一応行って飲んで帰る ・チンチン電車こと都電荒川線を東京サクラトラムにロンダするも普及せず

2020-09-04 08:43:30
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 12区目【港区】 ・森ビルが支配し、資本のバイオレンスが吹き荒れ、暴力とセックスの転がる街 ・森ビルの再開発のおこぼれを狙いたい ・なんとか港区で物件が欲しいと検索で出てくるサンハイム田町 ・六本木駅近くでそこそこ安い区分はぜんぶヤクザマンション

2020-09-04 08:52:19
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 13区目【江東区】 ・湾岸エリアは透明過ぎるのでぜんぶ投資対象外 ・シジミを煮た丼くらいしかなかった清澄白河はいまやおしゃれエリア。 ・門仲~清澄は2路線かつ都心に近いのでグングン家賃あがる。 ・ぼくのお店もコロナ禍の中で3割増賃しちゃった。ごめんね…

2020-09-04 08:59:09
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 14区目【江戸川区】 ・ここにいてはダメです!と区が言いだす水中都市 ・水害リスクをどう織り込むのかがすべて ・一部金融機関によってはそれで貸してくれない ・ぼくは小岩の再開発地権者枠にちょっぴり入り込んだ ・市川や船橋に投資した方がいいんじゃという疑問

2020-09-04 09:06:36
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 15区目【墨田区】 ・釜ヶ淵八広東向島のトライアングルゾーンに一棟目で迷い込んだ投資家は戻ってこれないと聞く… ・でっかいものにはついていけ!スカイツリーがあるから押上はきっと伸びていく ・すべての人をやさしく包み込む錦糸町は区分空中スナック投資の名所

2020-09-04 09:13:43
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 16区目【板橋区】 ・物価が安い、家も安い、酒も安い、合理的に考えて板橋 ・スター選手がいないけど、どの駅も暮らしやすい東武東上線は手堅いインカム狙い路線。キャピタルは諦める ・築25年の木賃アパートを買ったら6部屋中4部屋の入居者が25年住んでた

2020-09-04 09:24:55
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 17区目【文京区】 ・ #愉快なおとなりさん の名産地とツイッターで聞いてこわくて新築できないんだけど… ・東大や植物園、後楽園などで分断されると、商業エリアが半分になるので店舗物件の見極め難しい ・どこ買っても地下鉄駅が近くにあるからレジは回るなら平気

2020-09-04 09:31:28
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 18区目【台東区】 ・商業地が多く土地がちっちゃくて積算伸びないから中古ビル欲しいのに買うのが難しい ・千束でよく売ってる檄安借地倉庫の有活法を発見したらお金持ちになれる ・インバウンド最盛期、所有する浅草の区分店舗は入居申込が1週間で10通以上きた…

2020-09-04 09:39:38
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 19区目【大田区】 ・羽田パワーで、糀谷どころか、地の果てに思えた大鳥居や穴守稲荷まで新築建てるとけっこうなお家賃で埋まる。若いCAさんが多いので、若い男子も来るらしい、なんなの ・池上線と多摩川線の沿線はちょっとよくわからないので利回り出ててもスルー

2020-09-04 09:49:14
どエンド君 @mikumo_hk

20区目【品川区】 ・渋谷の坪単価が払えずに、都落ちしてきた企業を受け止める五反田 ・大家はTOCで家具みたり、東京デザインセンターで床材みたり、サンゲツショールーム(おすすめ)でクロスをみたり、物件調査じゃなしに行くことが多いかも ・品川駅が品川区にない!

2020-09-04 09:59:36
どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 さて。後半につれてよくわからない区ばかりが残って、ここから先は物件をまだ所有してない3区なので想像で書きます。

2020-09-04 10:07:57
どエンド君 @mikumo_hk

21区目【荒川区】 ・赤土小学校前とかバス停みたいな駅は買えないので、町屋と西日暮里、そして東京駅まで直通12分で今後発展するという噂を信じて尾久で探しているけれど未踏。 ・ライオンズプラザ町屋の地下にある閑静な区分店舗はここ10年で累計100回くらい売り込みをうけたので不要です

2020-09-04 10:09:03
どエンド君 @mikumo_hk

22区目【中央区】 ・日本橋近辺に三井が注ぎ込む資金量が異常 ・おこぼれに預かりたく、馬喰横山など周辺のよくわからない小ビルを専有80万円/坪くらいで買ってリノベしたい。たま~~に出てきても業者が横取りして、ペンキ塗って、2.5倍で再販してしこってる。そのままロールできずにしんだらいいのに

2020-09-04 10:16:02
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コメント

DJフラ @DJFlachland 2020年9月5日
実家が板橋区の南端。30年で高級住宅街(ほぼ住宅しか無いけどな)になって、週3で三井不動産の「買います」チラシが投函されてた。まぁ池袋までバス1本で行けるし暮らしやすいところですよ。
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inu @inu1122 2020年9月5日
渋谷駅すぐに住んでた時は24平米で15万払ってた。でもすごい便利だし、意外と静かだった。独り身には良い。
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和菓子 @nkltsl2 2020年9月5日
六本木の高級マンションは、リーマンショック直後に住人が首吊った(物理)部屋がいくつかあり、激安物件として売られてた。 …という話を人から聞いて、不動産投資も命がけなんだなと震えた思い出。
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okwae @okwae858 2020年9月5日
これからこの勢力図も変わっていくのかなぁ
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黒電話 @Black_Denwa 2020年9月5日
>六本木駅近くでそこそこ安い区分はぜんぶヤクザマンション ヒエッ
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マシン語P @mashingoP 2020年9月5日
土支田は大江戸線新駅予定地の隣にぶどう果樹園があり、付近は地主が生産緑地で維持している土地だらけ。延伸されることにベットしているのだろうが、計画が凍結されたら血の雨が降りそう。
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とっぽ @toppo_1218 2020年9月5日
北綾瀬のダイマで笑ってしまった 本命物件がそこにあるんだなきっと…
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猪年 @Cyonenn 2020年9月5日
この手の話にありがちな、単純な良し悪しや順位付けで語っていないところが良い。
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ひすい @kaoruweizen 2020年9月5日
コロナ禍やそれに付随するオリンピックの動向、観光に対する考え方の転換や、高齢化の進み具合によって、街の価値やパワー、勢力図が急速に移り変わっていく気がする。これは年明けまでの東京観だなぁと。
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ささみ @kidzmosh 2020年9月5日
世田谷で吹き出した、刻むねえ
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茨 二科 @ibaranika 2020年9月5日
豊島区は学生時代、住んでたときがあるけど、古めの物件だと驚くくらい安い部屋があちこちにあって、そのわりに駅から近いし、都心のアクセスもいいしで(葛飾区と違って路線が網の目状にあるから、駅が近くにないエリアがほぼ無い)わりとよかったなあ。まあ家族向けの広めの物件探そうとしたらそれなりにするだろうがね
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ほろ酔い気分 @pokpoku111 2020年9月5日
マジで目黒区ってなんなのって思った。千代田区、中央区あたりは個人では全く関わることないだろうな、これからの人生でも・・・。
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uso800 @cD2A9zcGJM5iDfk 2020年9月5日
北綾瀬は電車の車庫だったのを無理やり駅にしたもんだから出発する分には常に始発でいいがわざわざ北綾瀬に止まる電車が少ねえもんだから下手すると帰れなくなってしまう罠
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ヒノキオイル @OilHinoki 2020年9月5日
世田谷住んでたけど本当ですね 古の一軒家あとに新築10棟くらい建ててちょっとした街作るとかザラ
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yuki🌾㊗️6さい🎉⚔ @yuki_obana 2020年9月5日
個人的には病院周りの物件の漁り具合を遠めにみてによによしてたりするけどもう都心で病院も大学も動くの面倒そうだから今後は撤退戦による血と涙の結晶を楽しみにしたいところ(´・ω・`)それにしても所沢でも駅離れちゃうとビジネス向けの用地がどんどん細切れになっていくよね。半世紀後には住みにくい街がすごく増えてそうで…
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秋桜@ポーランドP(CV:花澤香菜) @anemonemela 2020年9月5日
例のマンションを外から見学してご満悦(文京区民
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ろぼたま。 @Robo_Pitcher 2020年9月5日
千代田区がうちの区に攻め込んで併合して欲しい、そして12万円ください。都内某区からは以上です。
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席上 @Nonsomnia 2020年9月5日
元住民なので悪口のつもりも無いのだけど、北綾瀬も結局足立区なので住民も足立区クオリティなのよね。その辺から変わらないと土地が伸びるのかどうかは、いやでも開発されたら人ごと追われて入れ替わるのか?
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Xlrl @Xlrlllp 2020年9月5日
「中野にはすべてがあり、中野民は中野駅圏内で生まれ学び恋をして働くから…」だけ急にロマンチックでキュンとした
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プリティン@字一色 @puddingting 2020年9月5日
「渋谷本町は新宿中野に帰属」が真実過ぎるw実質、最も近い避難所が東京都庁です。新宿駅から自転車で15分なのにキジバトの鳴き声で目が覚める街。それが渋谷本町。
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どぼす @DobostortaP 2020年9月5日
最近板橋区はおしゃれな店や良いパティスリーも増えてるのでおすすめ それはそれとして年々都営三田線の朝の混雑が酷くなっているのでバカスカマンションを建てるのをやめるかもう一本路線を作るかしてほしい(小学生から電車通学地元民の声)
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꧁꧂眼鏡オヤジ꧁꧂ @kgbn1112 2020年9月5日
新宿で周囲の家賃相場10万前後の所で15平米4万ってのがあって怖いもの見たさで内見いったら、雨戸開けたら目の前が墓地っていう夏場とか実に過ごしやすそうな物件があったな。ちなみに駅まで歩いて5分かからない位だった
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メガテニスト @_megatenist 2020年9月5日
どエンド君、面白い!今年のクソ物件オブザイヤーも楽しみだ
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tgttr @tgttr4 2020年9月5日
不動産取引の面より、災害に対しての視点で見たほうがいい
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殻付牡蠣 @rareboiled 2020年9月5日
大手と言うより中堅かもう少しした辺りの不動産管理してる人なんだろうな。
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策源地 @lunatic_lcl 2020年9月5日
22年前、最初に住んだ豪徳寺が静かでいいところすぎていつか戻りたい
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紺碧 @Konpekin 2020年9月5日
>・生きてくだけに精一杯の区と違って、暮らすのに必要ないものばかり店で売ってる・めっちゃ働かないと払えない家賃なのに働いてない人がいっぱい 目黒…外から観光に行った立場からすると「寄生虫博物館のあるとこ」ぐらいの印象なのに…目黒とは一体…
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田中 @suckminesuck 2020年9月5日
オレもビル一棟欲しいなあ
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Ikunao Sugiyama @Dursan 2020年9月5日
コロナ禍で赤羽のオフィス地としての価値は爆上がりだと思うけど。
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okkyuu @okkyuu 2020年9月5日
いうて北綾瀬は10両編成止められるようになってからだいぶ価値上がったんじゃないかな
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ときそら @tokisora 2020年9月5日
8年以内ぐらいに東京が海に沈んじゃうでしょ。住めないよ。
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射干玉 @nubatama37 2020年9月6日
東京に縁なく生きてきた人間にとっては「ふ~ん、そうなんだ??」でしかない
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金沢白鳥 @cdPjytvoIHRXG52 2020年9月6日
江戸川区民だけどマジで江戸川区はやめとけ。住宅街に工場あるわ暴走族が跳梁跋扈だわ災害に弱いわ環境がひどすぎる。市川の方がよっぽどいい。
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ヴィス @2vis 2020年9月6日
あれ、千代田区民に12万配るってニュース。ほとんど住人いねーじゃねーかよ!w
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FX-702P @fx702p 2020年9月6日
台東区いいとこ一度はおいで
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ぬこアルク @nukoaruku 2020年9月6日
池袋は埼玉の首都じゃないし、植民地でもないぞ。
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ロペス課長(47) @Atsunori_Lopez 2020年9月6日
『暮らすのに必要ないものばかり店で売ってる』 中目黒なら確かにそうなるな……
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娑婆助 @shabasuke 2020年9月6日
pokpoku111 どエンド君氏は不動産投資家なので恐らく収益物件という意味合いで紹介している。投資家目線で言うと23区内の土地はペンシルハウス建てるにも木造アパート立てるにも地価安いとこ狙ってさえ少なくとも4,.000~5,000万円(土地だけで)はかかるから大多数の人間にとって一生縁がないと言える。目黒区の一件は補足すると不労所得って意味かと皮肉ると生保も地味に多いこれも立派な不労所得だね。
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Denullpo S. Hammerson @denullpo 2020年9月6日
亀有いうても、果たして両さんの神通力はいつまで通用するのであろうか
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有芝まはる殿下。は混雑しない店で食事する @Mahal 2020年9月6日
ワイ葛飾区民、BAD新宿って葛飾区新宿(にいじゅく)のことかと初見で思った
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alan smithy @alansmithy2010 2020年9月6日
kidzmosh 「東急、小田急、京王の順番にうるおいがなくなる」の名フレーズ感
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みま @mimarisu 2020年9月6日
サザエさんの住んでる土地に1000人以上住んでるとか趣深いよなぁ
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みま @mimarisu 2020年9月6日
1000人はいいすぎた。380m^2で世田谷区の人口密度が938,205人/km2だから360人か。
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みさご @misagoya 2020年9月6日
そこそこ土地勘があるとそれぞれの描写が的を射すぎていて腹筋が痛いww。だから土地勘のない他の区の描写もたぶん正確なんだろうなと思って読んだ。そうかCAさんって空港線沿いに住んでるのかそりゃそうか
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ぽんぽん @apocalypse1706 2020年9月6日
中野は長かったけど、そういうとこあるある
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コゲちゃん帰ってきた!(10ヶ月ぶり) @nikukyu_find 2020年9月6日
墨田区の「釜ヶ淵」は「鐘ヶ淵」で鐘紡の拠点だったのよ。 オメー東京モンじゃねーな。
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毘藍 山風蠱(元16TONS) @moonintears16t 2020年9月6日
都外の人間からは東京23区ってどこがどんな感じなのかよくわかんなかったけど、このまとめが一覧表としてわかりやすいんじゃないかなって
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泉屋 @i_z_m_y 2020年9月6日
世田谷すごい分かる…一つの古い一軒家の跡地に建て売りが5軒くらい建つの見ると何かこう「おお…」みたいな気分になる。
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魚交女子 @grandseacrow 2020年9月6日
東京全部好きと言う言葉を裏付ける地味な埼玉Dis県民が温厚で良かったね
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未知神明(みちがみ・あきら) @ontheroadx 2020年9月6日
北綾瀬に日比谷線入るわけないじゃんよー、と思ったらやっぱそうなのね。小田急線は入る可能性あるのかな?
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未知神明(みちがみ・あきら) @ontheroadx 2020年9月6日
住みたいところは目黒(中目黒)なんだけど、一生住みたいとは思わない。できれば割と平らなところ(自転車であちこち行けるところ)がいいんだけど、そういうのはハザードマップ見てやめる。
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枕木 ソエル @SoL_makuragi 2020年9月6日
地下鉄始発駅にして乗換駅が近く直通路線ありの北綾瀬は確かに強いけどその三駅に匹敵はしねーだろ。錦糸町と亀戸の間レベルにはなるかもだが、経度が同じ地域が食われすぎてバランス悪くね?
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しろがねさん @whitebellsweet 2020年9月6日
世田谷区だとオープンハウスだけど、調布以西は藤和不動産が同じことしてるよ!屋敷林がどんどんなくなって寂しい。
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えるさん @21d6969 2020年9月7日
23区西部、不動産系は買います広告どころか不動産屋さんから名指しで郵便物きますね…
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E.E.G @AXON_EEG 2020年9月8日
板橋も数十年前はヤクザがその辺闊歩してて治安に問題アリだったんですが綺麗に消えてどこにでもアクセスしやすい土地だけ残って見事に暮らしやすい街になりましたねえ…(幼少期を肩や背中に龍背負ってるおっさん達に囲まれながら板橋で過ごした勢)
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刑事長/理事長 @DekatyouNy 2020年9月9日
puddingting 隣町(中野区南台)に住んでたが、最寄り駅が多数(丸の内線中野新橋、京王線幡ヶ谷、大江戸線西新宿五丁目)、バス路線も多いから住みやすいところではあるよね、古いアパートは家賃安いし…てか避難先東大付属校じゃなかったっけ…??
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ロペス課長(47) @Atsunori_Lopez 2020年9月9日
ontheroadx 目黒=台地の上、駅前以外どこか行こうとするとみんな急坂 中目黒=川沿いの低地を無理矢理オシャレ開発、元飲み屋街だから住宅と店舗のギャップがカオス という点から行くと台地の上で比較的行動範囲の坂が緩い学芸大学か祐天寺か武蔵小山あたりがいいんじゃないのかな……でも坂があるのは変わらんか(地元民より)
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つばさ | あなたのおはなしききやさん @wing_meraru 2020年9月9日
世田谷の「路線別に帰属意識が違う」というのが、とっても想像つく。路線で生活スタイルが変わるよな~
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プリティン@字一色 @puddingting 2020年9月9日
DekatyouNy 指定避難所としては確かに東大付属でしたが、私が住んでいたのが新宿区との境ぎりぎりだったんで、都庁の方が近かったんです。避難所を使う機会が無いまま引っ越しちゃいましたけど。あのあたりは利便性と下町情緒が両立された、いい街ですね。
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刑事長/理事長 @DekatyouNy 2020年9月24日
puddingting 山手通りが近くなると確かに都庁ですね…
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