不動産仙人とスーパーチキン投資家の、ワンルーム投資と金融理論についてのやり取り

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@9ichi6 @chirejiregusa 同程度の投資規模で比較した場合、１Ｒ投資の方が運営費率が（管理費、修繕積立金の影響で）高くなるため、キャッシュアウトもキャッシュショートも起こりやすいと思う。 融資期間は、どちらの投資も 　新築なら長く 　築古なら短い ので、一般論として１Ｒ投資がCFは残にくい＝ショートしやすい。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@9ichi6 @chirejiregusa ゆーいちろー様がおっしゃる、１Ｒ投資とは、 ①新築、築浅or築古　どちらでしょうか？ 他にも、 ②都心or地方 ③融資想定 により、投資の全体像は大きく変わりますから、最低限上記３点は定義して議論すべきかと思います。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@9ichi6 @chirejiregusa また、 「キャッシュアウトが集中することによってショートする可能性は段違いに一棟不動産の方が高いです。」 という主張もわかりません。 比較するなら 　投資総額１億　１棟✕１ 　投資総額１億　１Ｒ✕５ 投資総額を揃えて比較すれば、１Ｒ方がショートしやすいと思う。 twitter.com/9ichi6/status/…

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

そもそも、１Ｒマンション投資だって、ちゃんと投資構造を理解してちゃんとした物件買えばキャッシュアウトにはならないからね。 ３Ａとか超好立地で利回り低い旧耐震の場合は、融資期間が短くなり投資構造的にキャッシュアウトになることもままある。 30年融資でキャッシュアウトとかマジ雑魚物件！ twitter.com/chirejiregusa/…

健康法師@りき大生®（麻雀部🀄️） @chirejiregusa

30年超の融資で2件持ってて月のキャッシュアウトが5000円なんですね。（それでいいんだ…😅） ちなみに空室になった場合の月当たりキャッシュアウトと原状回復費はどの程度なんでしょうか？ あと、ワンルーム投資業者の中には与信額パンパンまで買わせるところもあるけど高属性の人は2件で済むかな。 twitter.com/zukkapm2019/st…

2021-09-04 17:14:42

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa そんな時凄い区分はエンドに回ってこないですよ。業者が転売して終わりでしょう…。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa ええ、ですので私自身は区分に投資をしたことないのです。 バカすぎるツイートを見たので、一般理論の話を書いてみた次第です。 個人的には十分に投資を拡大したあとに、繰上返済よりも美味しいかなという案件なら、区分の現金買いしてもいいですが。 まあ、市況によりけりですね。

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa 区分といってもピンキリですよ。ただ、長期保有で儲けるような投資物件では無いと断言は出来ますね。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa ええ、区分も一棟もピンキリです。 設けるの定義がＩＲＲ何％以上とか、決めないとあまり噛み合わない会話になりそうです。 長期保有が具体的に何年以上を指してられるかも曖昧なので、特にぼくからその点に言及することはないかなぁと。

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa 区分にIRRとか関係ないでしょう。レインズの成約実績から安く買えるか高く買えるか…それだけです。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa 安く買うことに異論はないです。 ただ、儲かる儲からないを判断する基準がないとして、IRRをあげた。それだけです。

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa 僕は区分についてはレインズの成約事例より安く仕入れられたか？の判断で終わりでいいと思います。キャッシュフローで儲ける類いの投資対象ではありません。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa ぼくは不動産仙人さんの、手法や考え方を否定してはいませんし、ＣＦが出づらいことも承知しています。 ＩＲＲを出したのは、友人から相談されたときに「この区分投資なら積立NISAで全世界株よりも、◯年で◯％くらい上回るよ／下回るよ」と、助言するからです。 ただの癖みたいなもんです。

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa 過去の値動きは未来の値動きを保証しないんですけどね…。誤解してしまう人は多いです。

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa シャープレシオの議論ですね。過去がこうだったから未来もこうだろう…というのは保証出来ないです。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa シャープレシオを端的に言うと、リターンをボラティリティーで割った指標で、リターンがリクスに見合っているかを見るものです。 過去のパフォーマンスが未来も永続する／しないは、別の議論ではないでしょうか？ 現代ポートフォリオ理論やCAPMなら、金融の書籍のなかで目にすることはよくありますが。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa シャープレシオを端的に言うと、リターンをボラティリティーで割った指標で、リターンがリクスに見合っているかを見るものです。 過去のパフォーマンスが未来も永続する／しないは、別の議論ではないでしょうか？ 現代ポートフォリオ理論やCAPMなら、金融の書籍のなかで目にすることはよくありますが。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa 「シャープレシオの議論」では日本語表現としても微妙だし、金融関係者内のジャーゴンとしても通じないように思います。 「１９◯◯年のウィリアム・シャープと◯◯の論争」などの表現ならわかりますが。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa 「シャープレシオの議論」では日本語表現としても微妙だし、金融関係者内のジャーゴンとしても通じないように思います。 「１９◯◯年のウィリアム・シャープと◯◯の論争」などの表現ならわかりますが。

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa 過去のパフォーマンスを元に「シャープ・レシオ」が算出されます。今はスーパーバブルなので「全世界株のシャープ・レシオ」は良い値が出るでしょう。しかし、リーマンショックの底で算出すれば、シャープレシオは悪い値が出ます。現在のシャープ・レシオを見てホクホクしている投資家は多いですね。

不動産仙人＠Crazy penguin ? @fudosan_sennin

@chikintoshi @chirejiregusa ツイッターなので細かい表現は間違っているかもしれません。株式のリスクプレミアムは本来5％くらいと言われていますが、現在の株価水準では相当高く出るんでしょうね。 pic.twitter.com/t2FCQmFrGd

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スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa あのーー。 私のことなんだと思ってんるでしょうか？ なんか啓蒙してるつもりですか？ 子ども扱いしてるようなリプライが来ていて、朝から苛ついてるんですけど。 申し訳ないですが、ハッキリ言わしてもらいます。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa 私は『ウォール街のランダムウォーカー』も『敗者のゲーム』も『インデックス投資は勝者のゲーム』複数回通読します。 それより多少専門的な１万円近くする『ポートフォリオの最適化』という書籍も一部書き写しながら読んでいますので、 多分あなたよりはシャープレシオにも詳しいと思います。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa ＞「ツイッターなので細かい表現は間違っているかもしれません。」 あなたから話しかけてきておいて、こんな甘ったれたエクスキューズはするべきじゃないでしょう。 曖昧な表現で人の時間を奪っていることに自覚を持ってください。絡むなら自分に厳しくありなさい。 私は言葉が稚拙な人が嫌いなの。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa ＞「株式のリスクプレミアムは本来5％くらいと言われていますが、現在の株価水準では相当高く」 リスクプレミアムとか普通に知ってるから。 ドヤ顔で池上彰みたいな幼稚な図を示していると、逆に恥ずかしいですけど。 マジでいらん世話です。

スーパーチキン不動産投資家 @chikintoshi

@fudosan_sennin @chirejiregusa すでにバートン・マルキールやジョン・ボーグルは、2017年に出版されていた書籍のなかで、世界の株式市場の平均的な利回りは４%に低下すると指摘しています。 コロナ禍の株高見てから、後出しで無難なマウント取ってるのダサ過ぎですけど。