「家賃を払わず2ヶ月間音信不通の借家人は保証会社が契約を解除できるか」と言う裁判の最高裁判決→あくまで借家人優位という判決になりました

どエンド君 @mikumo_hk

今日は「明渡みなし条項」の最高裁判決の出る日！ 家賃を２ヶ月以上滞納して、連絡もとれず、電気ガス水道も使われてない場合は明け渡しがあったとみなして、残置物を搬出保管できる…といった条項なんですが、普通に考えたら認められて当然でしょ！と思うのですが、はてさてどうなるでしょうか。

どエンド君 @mikumo_hk

判決によってはすべての賃貸借契約書雛形に同条項が追加されると思います。

どエンド君 @mikumo_hk

ばーか！ばーか！ 家賃滞納者追い出す契約条項無効、最高裁 | 2022/12/12 - 共同通信 nordot.app/97491644408245…

スドー🍞 @stdaux

不動産クラスタが一斉に動揺しているが、まずは射程範囲について判決を読んでからやね

スドー🍞 @stdaux

公開された courts.go.jp/app/files/hanr…

スドー🍞 @stdaux

”賃料等の支払の遅滞がある場合、原契約の解除権を行使することができるのは…賃貸人であって…連帯保証人ではない。…賃貸人が上記遅滞を理由に原契約を解除するには賃料等の支払につき…履行の催告を要し、無催告で原契約を解除するには同法５４２条１項５号に掲げる場合等に該当することを要する…

スドー🍞 @stdaux

…本件契約書…は…支払を怠った賃料等の合計額が賃料３か月分以上に達した場合…連帯保証人である被上告人が何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるものとしている点において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである”

スドー🍞 @stdaux

連帯保証人が賃貸人より有利な無催告解除権を得てしまうのはやりすぎだろ、という点についてはごもっともと言うほかない

スドー🍞 @stdaux

”被上告人が…本件契約書１８条２項２号に基づいて本件建物の明渡しがあったものとみなしたときは、賃借人は、本件建物に対する使用収益権が消滅していないのに、原契約の当事者でもない被上告人の一存で、その使用収益権が制限されることとなる…

スドー🍞 @stdaux

…賃借人は、本件建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、本件建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して本件建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当というべきである”

スドー🍞 @stdaux

かくして「一定の賃料不払いがあれば無催告解除」「一定の要件があれば明渡しがあったとみなす」の両方が無効と判断されている

スドー🍞 @stdaux

両方とも理由付けの段で「原契約の当事者でもない被上告人が」「原契約の当事者でもない被上告人の一存で」という文言があり、「賃貸人が借地借家法に縛られてるからといって、連帯保証人を使って脱法するな」というメッセージは感じる

スドー🍞 @stdaux

ただまあ、実務的にどうするかだよな……。家賃不払い、連絡もとれない、家財置きっぱなしなので次の入居者も入れられない。都度裁判しろというのは正論だがコストが重い。立法的解決しかないのかもしれない