まちなか商業地域での分譲マンションの問題を考える ＃三条通

猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

まちなかの商業地での分譲マンション計画を「タワケ（田分け）物件」と呼ぶのは、永年耕された肥沃な農地を細々に分割するのと似たような問題があるからだ。何十人もに権利が分けられた分譲マンションは、次に何か変更をしようにも動きが取れなくなることは、阪神大震災の被災例で明らか。　＃三条通

猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

区分所有法による分譲マンションは、一応「持ち家」を得ることができる大変便利なシステムだ。しかし底地も含めて何十人もに分譲されてしまうと、近年、同法が改正されて要件は緩和されたが、何らかの改変を行ったり、大規模な修理や建替えの時には大勢の合意を得る必要が出てくる。　#三条通

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つまり、まちなかの商業地で分譲マンションが造られると、その場所の使用法を次に変更する（いわゆる開発）ことは至難の業となってしまう。多数の地権者の意志をまとめて変更を実行するのは、それこそ震災のような天変地異でもなければ難しいことだ。（震災でも建替えか修理かで永年混乱）　＃三条通

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つまり都市の商業地で、分譲マンションを造ると言うことは、よほど慎重にその形態や用途、構造を吟味しておかないと、半永久的に「取り返しが付かない」ということだ。共同住宅は住人が増えて賑わう反面、下手をすると永年のうちにスラム化する可能性もあるだろう。　#三条通

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細切れに分れた土地や、権利が細かく分れた不動産などを開発のために「まとめる」という生業をするのが、いわゆる「地上げ屋」さんだ。バブルの頃に「無理矢理人の土地を取上げる」（中国当局か？）ように思われたりしたが、決してそうではない。　#三条通

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財産（遺産）分割や分譲でバラバラになった不動産の権利関係をまとめ上げて、一つの物件として活用するために必要な仕事が「地上げ」といえるが、そのために要するエネルギーは大変なものだろう。そのためのノウハウも必要なはずだ。そんなエネルギーを必要としない事前の対策が必要。　#三条通

猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

もちろん都市計画の規制で、分譲マンションを禁止することもできる。都市計画法による「地区計画」の網が、すでに三条通沿道には掛かっているが、条例で禁止の建物は「自動車修理工場」と「危険物の貯蔵又は処理に供する建築物」だけだ。郊外では「共同住宅」「長屋」を禁止の所が多い。#三条通

猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

ただ、分譲　とか　賃貸　とかの所有形態が禁止要素となるのかどうかは、奈良市における条例を見る限りでは定かではない。地区計画変更のためには、それこそ地権者の意見を一定程度まとめて、さらにパブリックコメントを経て議会の議決が必要。ある程度の時間が掛かることはたしかだ。　#三条通

猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

都市計画法や建築基準法、地区計画などには「既存不適格」という言葉がある。つまり現在は適法ではないが、その建物ができた時には違法ではなかったということ。次に同じような建て方をすることはできなくなるという意味では、その権利に制限が掛かっている状態だ。　#三条通

猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

この前、アップした友楽東跡マンションの「想像図」彩色版です。地元に配布された図面から、できあがればこんな感じになるだろうということで描かれたもの。　#三条通 http://t.co/tCzBxboA

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まとめに入っていたtwitpicの画像リンクが切れてるので、更新の時に入れておこう。 こちらは、元の図面から想像した完成予想図 pic.twitter.com/d1qIykmq47

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それに対して、本来、友楽跡の場所でマンション建てるなら、こんな風にすれば賑わいが出るのではというのがこちらの絵。建物の壁面は、もうちょっと色味があっても良いかと思うけど。　#三条通 http://t.co/dgWAesES

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猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

そして、どうせ作るならこんな風にしたらというのがこちらの絵。もうちょっと色は欲しいかも。 pic.twitter.com/918xU2fcg7

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猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

先の想像図の元になった地元説明で配布の友楽跡マンション１F平面図。三条通に接する間口３０ｍほどのうち店舗はわずか５～６ｍで、あとは集会室、ゴミ置き場、車路に植込みなど。　#三条通　 http://t.co/aqPREQSG

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猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

http://t.co/aqPREQSG - この図で不思議なのは何故か集会室が三条通に接していること。ゴミ置き場も、奥の受水槽を立体化すればその上か下に置くことができるはず。不動産価値の高い道路沿いの場所になぜそのようなものを置くのだろう。#三条通

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河童 @Kappa2700

これまた店舗が小さいですね RT @sarukame999: 先の想像図の元になった地元説明で配布の友楽跡マンション１F平面図。三条通に接する間口３０ｍほどのうち店舗はわずか５～６ｍで、あとは集会室、ゴミ置き場、車路に植込みなど#三条通　 http://t.co/Jeo5XqTx

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猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

こちらは同じく２F以上の図面。駐輪場の上、エントランスなどの上にも住居が予定されている。１Fが8戸、2F～７Fが12戸で合計80戸ということに。１F図面で長方形が11個並んでいたのは立体駐車場（B1～３Fの4層）　#三条通 http://t.co/5IwFRnvZ

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猿沢の亀　国連決議242号を無視している点で、イスラエルと北朝鮮は同じじゃないの？ @sarukame999

http://t.co/C1W949wW 久しぶりに２ちゃんねる旅行板の奈良スレ行ったら、マンションのことが取上げられててオドロキ。都市計画が問われるといえば、確かにそうやけど。　#三条通