熊本城東マネジメントの不動産利活用に関する勉強会

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木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

ちゃんと熊本城東マネジメントのファシリティマネジメント加盟店は識別シール貼って出してくれてます。ありがたや。 http://t.co/zVp1LvX5

2012-02-07 22:12:27
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木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

今日の午後は新たな都市中心部の不動産経営モデルについてのツイートが相次ぐと思います。熊本城東マネジメントでの新規事業検討勉強会。建築系、不動産系の方にとっても、中心市街地活性化の方々にとっても意味がある内容になろうかと思います。

2012-02-08 10:27:31
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

今日はこのお二方と地元オーナーの方々と遊休不動産状況をもとにした利活用について検討していきます。熊本ではゴミやエレベータなどで年500万円以上のファシリティコストを削減、その資金で新たな遊休不動産の利活用に投資していこうとしています。 http://t.co/Y0FcyKnP

2012-02-08 10:31:28
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木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

年500万円の利益というのは、営業利益率5%の企業にとっては、1億円の売上上昇と同じレベルの意義がある。なおかつ筋肉質経営になることで、売上現象にも耐えられる2重の経営的メリットがある。大企業群が毎年生産性改善を続けてきた背景には単にケチるというのではない経営的意味があるからだ。

2012-02-08 10:33:52
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

年500万円の利益というのは、営業利益率5%の企業にとっては、1億円の売上上昇と同じレベルの意義がある。なおかつ筋肉質経営になることで、売上現象にも耐えられる2重の経営的メリットがある。大企業群が毎年生産性改善を続けてきた背景には単にケチるというのではない経営的意味があるからだ。

2012-02-08 10:33:52
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

建築物でも同様。建てるときの予算に併せて設計するのではなく、回収期間などからかけなくていいコストを圧縮して、しっかりと稼げる商業建築を創り上げていくことが求められている。オーナーの出せる金額MAXで建てたりしていたらダメ。この時代にフィットする方法が必要。

2012-02-08 10:34:40
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

リノベも全く一緒で、単にそのままじゃなくて、改装したら今までより高い家賃でかせたり、空いていたのが埋まる、とかの次元では持続イノベーションの世界。不動産ビジネスの家賃設定方法、入居者のビジネス的成功と連動させるなど、不動産ビジネスの概念を変換していくプロセスも含めてリノベ。

2012-02-08 10:35:32
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

破壊的イノベーションというのは、今までより儲からないもの。それをあえてやることで、利益主義で進まなくてはならない大企業群を中小が出し抜く方法があるのだ。地方都市中心部も同様で、郊外大型店や隣接都市商業集積に勝つイノベーションは今の利益構造を壊してしまう方法をとらないといけない。

2012-02-08 10:36:34
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

儲からなくなり、最初は前より利益が少なくなっても、徐々にそのマーケットが拡大して収益性が改善していく。そしてまた利益主義に囚われそうになったら、また破壊する。このサイクルを生み出し続けられないと、経済では衰退していかざるを得ない。今の都市中心部不動産は古くて、高くて、うるさくい。

2012-02-08 10:37:30
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

よく観光や不動産とかでも、室のいい高所得者やいいテナントだけを狙って高収益を実現しようみたいな話がある。量を求めなくて質だ、みたいな話をするけど、まさに持続的イノベーションの典型例。市場はそう供給側のご都合主義では成立しない。

2012-02-08 10:39:07
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

かつてのmade in Japanが世界で勝った理由は、品質でもなんでもない。安くて、そこそこのものを世界中の市場に提供できたからだ。そこから徐々に高収益レンジにあがって、今は高品質・高収益じゃないといけないジレンマで衰退している。

2012-02-08 10:40:18
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

都市中心部も一緒。商店街なんて高所得者層を相手に商売なんてしてこなかったし、テナントに貸して多額の家賃をとったりしていなかった。それを破壊して自ら次のパラダイムにうつるのは、短期的には損をする。しかし長期的にはマスを広げることになる。ここが、不動産リノベにおいて大変重要。

2012-02-08 10:43:10
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

熊本城東マネジメントの不動産利活用に関する勉強会配信行います。 http://t.co/fkCjrQFN

2012-02-08 13:04:38
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「1970年代あたりが自分の青春の頃に商店街=まち、という最後の世代ではないか。」

2012-02-08 13:15:52
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「家賃にあう入居者を捜すのではなく、入居者したい複数人を集めて希望する家賃に到達できるか否か。ただ家賃も固定資産税+からスタート程度に割り切ることが必要」

2012-02-08 13:20:10
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「投資回収期間は4年程度で投資金額を逆算で決定。古い建物は古い価値を利用した空間づくりを行う」

2012-02-08 13:21:55
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「小分けにして、絶対家賃は下げながら、最終的な家賃収入は確保するという方法の確立が重要」

2012-02-08 13:22:54
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「物販については、自ら作れる人でないといけない。そこだからこそできるものにする」付加価値もとれるもの、垂直統合で収益とれるものでないと今後は続けられない。by木下

2012-02-08 13:24:07
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「ゴミだと思っていたものを利用し、7つ入った。1つ1万円だから7万円。投資なし。」開けておくよりはよっぽどマシだ。次の展開に繋がる人の集団を創り、次の資金も生まれたby木下

2012-02-08 13:27:32
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「ミニコミュニティFMも始めた。記せいうえ3m程度しか飛ばない出力でも、実際は200m程度の範囲だとなんとか聞けたりする。この小さいエリアでの魅力を出す放送を続けている」

2012-02-08 13:29:48
木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

嶋田「各店舗別の広告用ポスターをしっかりプロを入れて作ることも行った。さらに、地元のクリエイターにどんぶりの画をかいてもらって、各飲食店で使ってもらった。販促に繋がる事業展開」

2012-02-08 13:32:31