ハ会「賃貸上等ｗ」より山田＠リデアラボの主張
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山田稔＠リデアラボ
@loopao
賃貸について。 #hakai2010 量より質へのシフト。不動産業者がやるべきは数十年前に企画された商品をそのまま右から左の「仲介」というより商品自体にコミットした「ショップ」に。それも「新しければ良い」ではなく新しいニーズ＆シーズへのブラッシュアップを。
2010-08-20 11:32:48
山田稔＠リデアラボ
@loopao
#hakai2010 耐久性も大事ですが、賃貸の場合、商品力そのものが欠けているかと。供給側の業者の手の入れ方が不十分。またそれを扱う情報流通が整理されていない。ブラッシュアップされた商品がそれを求めている人々にきちんとリーチしなければ商品自体は磨かれていかない。
2010-08-20 11:38:54
山田稔＠リデアラボ
@loopao
その面では単純に新築か既存住宅かというより、費用対効果で既存住宅へのブラッシュアップが当たり前になる環境作りが必要。でないと無駄な＆市場を無視した強すぎる規制によるひずみが大きくなると思います。 #hakai2010
2010-08-20 16:02:15
山田稔＠リデアラボ
@loopao
というわけで情報流通については先日来のgoogle不動産検索が気になっています。 http://ow.ly/2sgnW 地図の左カラムにタグクラウドひとつ付けるだけでも、もっと面白くなるはずなのに。ニコ動のタグ進化の歴史を踏襲するはず。 #hakai2010
2010-08-20 16:12:44
山田稔＠リデアラボ
@loopao
賃貸管理業は街作りのコアビジネスになるべきだし、自分のパイを広げることにもなります。商店組合や消防団への参加だけでなく、「街の色」を形作るための努力をしていくべきでしょう。人を呼び込むための商品作りと発信力。今あるものを右から左じゃ街は良くならない。 #hakai2010
2010-08-26 11:00:05
山田稔＠リデアラボ
@loopao
ブルスタさんが昔、「ペンキは魔法」と言ったのを良く思い出します。ささいなことですが、入居者が変わるたびにクロス張替が発生するのはお客の価値観を変えていく必要もあるのかと。スクラップ＆ビルドを止めるための提案力も賃貸管理業者に必要。 #hakai2010
2010-08-26 11:06:20
山田稔＠リデアラボ
@loopao
昨日も宅建協会で講演してきましたが、確かに不動産業者の付加価値提案力はもっと磨かれていくべきでこれから本当の競争が始まらなきゃならないです。でも一方で例えば定期借家なら既存住宅へのスマートな適用を認めるべき。具体的には例えば簡単にペット可に移行できる。 #hakai2010
2010-08-28 12:02:28
山田稔＠リデアラボ
@loopao
良質な入居者の確保と合理的な賃貸条件を設定するために礼金の機能はおよそ合理的なんですが、それがネーミングなどの面でうまく伝わっていないという問題は業界側で考えていくべきところですね。 #hakai2010
2010-08-28 12:06:54
山田稔＠リデアラボ
@loopao
賃貸住宅の商品性を向上させることと、借りやすい環境作りのためには、不良入居者問題の解決コストを軽減することが必須です。今まで、そのツケは回り回って普通の入居者が支払っているわけですから。現場の業界人はみんなわかっていること。 #hakai2010
2010-08-28 12:12:25
山田稔＠リデアラボ
@loopao
@miyawaki ご無沙汰してます。極めて強力な賃借権というものについて借主側の認識不足ということだと思うんですが、そもそもそんな大きな権利は不要というのがほとんど。だから定期借家を使っていけば良いんですが、既存住宅には簡単に適用できないというのが問題。 #hakai2010
2010-08-28 12:39:21
山田稔＠リデアラボ
@loopao
ま、繰り返しになりますが、日本人の生き方が急激に変質そして多様化していく中、既存住宅のブラッシュアップが新築という手法より費用対効果を良くするためには定期借家へのスムーズな移行というのは必須だと思います。 #hakai2010
2010-08-28 13:57:10
山田稔＠リデアラボ
@loopao
定期借家の意義は単に滞納問題だけではないです。ハード的なブラッシュアップはもちろんですが、例えばペット可のような割と簡単に思えるソフト面のてこ入れでも思うように進まない。所有者が商品を磨こうにも既存入居者が非協力的だと何も進まないわけです。 #hakai2010
2010-08-28 15:03:28
山田稔＠リデアラボ
@loopao
取りあえず住めるけど、それだけというレベルの住宅が多いのは賃借権の強さが大きく影響していると言うことだと思います。そこをいじれないままにして新築禁止なんて結局は多くのまっとうな生活を送りたい方々に不利益になるだけかと。 #hakai2010
2010-08-28 15:09:24
山田稔＠リデアラボ
@loopao
物件所有者が自滅するのを自業自得という前に正当事由の大幅な拡大も必要ですかね。 所有者が前向きに進もうとするのを法的にも手助けルような形に変わっていくべきです。 #hakai2010
2010-08-28 15:27:03
山田稔＠リデアラボ
@loopao
高級賃貸でも入居後生活困窮する可能性はあるわけで、コミュニティ自体のコンセプトが崩壊する場合があればニーズにマッチした住宅は出てきません。セーフティネットは追い出し問題とは別次元かと。RT @nagashimaosamu: 社会保障を含む背景が違う。 #hakai2010
2010-08-28 18:30:03
山田稔＠リデアラボ
@loopao
ペットと共に暮らすコミュニティの中で途中から猫が嫌いになった入居者が嫌がらせをしたら出て行ってもらうのが当然。街の中のゴミ屋敷と同じ問題ですが。 #hakai2010
2010-08-28 18:32:33
山田稔＠リデアラボ
@loopao
ニーズに合わない既存賃貸に再投資する場合、壊して新築するのと比べ、リノベーション等は事業規模が小さいわけです。既存入居者に、拡大された正当事由と定期満了を根拠に出て行ってもらえるようにすることが新築抑制にも繋がるわけです。 #hakai2010
2010-08-28 18:50:03
山田稔＠リデアラボ
@loopao
私の本業の話的に言えば、不動産業者はADに頼らないビジネスモデルに、そして流通コストを見直す必要が。物件磨きと発信力の双方で仕組みが変わりつつある。時間的、空間的に普通借家では扱えない部分が商売になっていく。新サービスその基盤として既存住宅の定借化は必須。 #hakai2010
2010-08-29 08:06:34
山田稔＠リデアラボ
@loopao
定借や正当事由拡大に関しては、要は大家にある程度の強制力を持たせてあげなければ賃貸住宅は良くならないということ。街作りも同様かと。暮らしはハードとソフト両面のブラッシュアップが促進されるように。 #hakai2010
2010-08-29 09:51:03