2013年7月14日

多摩ニュータウンの団地について

平成狸合戦ぽんぽこのテレビをきっかけに多摩ニュータウンネタでもりあがりました。覚え書きでまとめてみた。
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みよし@ながやま @3yosi

多摩NTの団地が老朽化しているとか高齢化が進んでいるって話の背景に「だからマンションをがんがん新築しましょう!」って話が見え隠れしているけど、結局、大規模住宅建設で儲かる人たちとその利益にむらがる魑魅魍魎たちによってつくられたデマです。自然が豊かな街がたった40年で壊されていく。

2013-07-13 09:07:39
みよし@ながやま @3yosi

大規模開発で一時的に若い世代を集めても、結局、一斉に歳をとっていくので、一時しのぎでしかなく、同じ事の繰り返し。40年後には、更に住宅を増やす土地もなくなっているのに、そときはどうする? それに、働き盛りの世代を奪われた地方の衰退のことを考えると、合成の誤謬でしかありません。

2013-07-13 09:11:56
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi 新築より建て替えを長期的な視野で計画していってほしいですよねー。突然の建て替え案で住民が対立するより、10年後立て替えましょう、でいろいろ準備できた方がいいと思うのです。残るにしても、引っ越すにしても。

2013-07-13 10:51:24
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy 多摩NTを分譲を始めた頃の鉄筋コンクリートの集合住宅の設計寿命は70年。きちんと手入れを続けて、寿命を使い切ることが大切だと感じます。これまで成功している建替は、土地のキャピタルゲインを刈り取るために、寿命より前に建て壊すスクラップ&ビルドだから対立が起きます。

2013-07-13 13:22:24
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy 分譲集合住宅の区分所有の実態は区分利用・共同所有。共同の財産をみんなで手入れを続けていかれば、たちまち朽ちていくけど、高齢者が増えていくと意思決定すら難しくなってきます。

2013-07-13 13:29:15
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy また、タヌキたオオタカも住めるほどの団地の中に残る豊な自然も、「無料で建て替えできますよ!=(こんなに広い土地はいらないでしょ。その土地をお金に換えれば、新築の建築費に充てられますよ!)」と高齢者に言い寄ってくる魑魅魍魎が日本にはいっぱいいます。

2013-07-13 13:37:26
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi ふうむ、いろいろあるんですねぇ…。住んでる人間の都合だけ考えると、30年も過ぎると資産価値もほとんどなくなって新たに越して来たいという方も少なくなりますし、40〜50年で立て替えることで町の活気を取り戻すのは悪くない選択だと思います。実際70年そのままにすると、

2013-07-13 16:21:54
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi 建物自体は保っても、住人がついてこなくなるのではないでしょうか…。余裕のある人はそうなる前により暮らしやすい新築へ移るでしょうし。 環境のことや、建て替えなどによる利権問題など、たくさん勉強してどんな選択をするか考えなければならないですね。

2013-07-13 16:25:15
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy 「30年も過ぎると資産価値もほとんどなくなって新たに越して来たいという方も少なくなります。」ということが、スクラップ&ビルドによって儲かる人たちによって作られたステマだと感じています。建て替えに寄らずというか、空間を削らなくても持続可能なスキームはあります。

2013-07-13 16:31:02
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi そうでしょうか??私も含め身の回りには、築20年以内くらいで探す人が多いです。内装リフォームでも大幅にかければ十分暮らせるのでしょうが、そこまでするより最初からそこそこ綺麗なほうを見てしまうし、売るときのことも考えてしまうし。空間を削らない、というのは賛成です!

2013-07-13 16:37:16
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy 例えば、山岡純一郎氏の著書で取り上げられている新狭山ハイツの事例。多摩NTでは、エステート鶴牧4・5が建て替えによらずストックを活用していく方向に舵切りしましたが、諏訪2丁目の工事費と比べると2桁も安いので、メディアという金の亡者たちは、ほとんど話題にしてません。

2013-07-13 16:35:29
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi エステート鶴牧4・5は確かに価値下がっていませんね!!駅へのアクセスと環境の良さのなせる技かとおもっていましたが、そのように対策されていたとは。勉強になります、ありがとうございます。

2013-07-13 16:38:52
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy それと、諏訪2丁目のような戸数を増やす建替は1回限りで、40~50年後は、同じ事業スキームは使えない。そのとき、自分たちは生きていないから関係ないというのは、死ぬ前に種籾まで食い尽くしていこうという発想でしかないと感じます。

2013-07-13 16:39:06
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi あー…なるほど。高層化には限界がありますもんね。たしかにたしかに…

2013-07-13 16:40:07
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy もうひとつ考えなければいけないのが、右肩上がりの時代に計画人口34万人に対して人口20万人程度で頭打ちになってしまった多摩NT。これから右肩下がりの時代に戸数をどんどん増やしていったら、40万人都市を目指さなければならないことになり、現実的でないように感じます。

2013-07-13 16:43:51
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi そこは疑問に思っていました!!人減ってるはずなのに、なぜこんなに新築が?需要あるの??と。核家族化によるところもあるんでしょうが、それにしたって昨今の新築ブームが不思議で。多摩NTに限らず郊外のベッドタウンは同様に新築ブームみたいですし。

2013-07-13 16:46:37
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy メディアからの情報を信じ、目先の損得に踊らされている人たちによって需要は支えられているのではないかと感じています。だいたい、家賃とローンの比較が、会計的にはまゆつばですから。

2013-07-13 17:02:53
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy ところで、今は新築を買う時期でないと思っています。’70年代は2度のオイルショック、宮城県沖地震をきっかけにした耐震基準の見直しがあり、’80年代半ば以降に建てられたマンションと比較して見劣りが激しいです。この10年くらいで、また同じことが起きると感じています。

2013-07-13 17:03:22
緋山椎@ぴゃしぃだよ! @Pyashy

@3yosi あと気になるのが、最近の新築はコンシェルジュやらゲストルームやら運動設備やら、やたらと管理費が高いですよね。あれって建て売り後も利益を出し続けるために建築業者が無理矢理つけてるようにしか感じられないです。必要ないですよね…

2013-07-13 17:07:21
みよし@ながやま @3yosi

@Pyashy 儲け続けるためもありそうですね。そういう付加価値があるほうが売りやすいということもありそうですね。新築のチラシを見ていると、まるで無料で使えるかのような錯覚を起こしますね。実際には、利用する人も利用しない人も平等に維持費を負担させられることになるのに。

2013-07-13 17:20:07
Kobe Hiro @hiro_madoka

他の地域より高齢化が極端に進んでる訳じゃないのに、多摩ニュータウン=高齢化って言われるのよね。ご近所に新しく越して社会人1年目位の人が、ある日結婚しました〜なんて話しされて、気づいたら子供が〜なんてしょっちゅうだったのに。マスコミの印象操作だなってよく思った。>RT

2013-07-13 06:40:27
Hina Nakashima @hina

多摩ニュータウンが高齢化過疎化してるという話は一部のマスコミが一部の団地を切り取って報道した話。実際は新築マンションがどんどん建って沿線に新駅ができたり小中学校が新設されたりしてる。特に開発が活発なエリアは駅の乗降客数が年々増加。過疎化なんてほぼデマに近い話と思ってます・・・。

2013-07-12 23:36:37
みよし@ながやま @3yosi

@hina そのデマを信じる人が増えることで、儲かる人たちがいるんですよね。

2013-07-13 14:10:54
paokou @wowowsawa

@hina ううむ、、、朝、京王永山駅で電車に乗る人が少ないを見ると、やっぱり過疎ってるのかな、と思っていたのですが…。

2013-07-13 00:12:46
Hina Nakashima @hina

@wowowsawa そうそう、その過疎ってるのは永山の団地っぽいですよね。逆に京王線で隣の若葉台は乗降客数うなぎのぼりでピカピカの小学校がパンク寸前、賃貸が少なく分譲物件に住む教育ママが多くて頑張ってもなかなか良い順位が取れない・・・という噂です・・・。

2013-07-13 00:17:34

コメント

Kontan_Bigcat @Kontan_Bigcat 2013年7月14日
鉄筋コンクリート造の公共建築(公営住宅など)の場合、資産としての寿命が70年で、35年経つまでは原則として建て替えられない(35年経ったら建て替えても良い)というルールがあります。参考まで。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月14日
築100年以上がザラのイギリスは、人口当りの建設業関係者率が日本の4分の1程度らしい。日本の「○十年で建替」スキーマは、元は伝統や戦後の復興のため固まってきたんだろうけど、今は業界みんなが食うために維持されてる。根は深いです。
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Takashi @entakashi 2013年7月15日
永山の辺りは単に住宅地と商業地を分けたのが失敗だっつーの。 五丁目辺りで一番近いスーパーが都民銀行だったんだぞ。
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まどちん● @madscient 2013年7月15日
人工林を「自然」とか言っちゃう人は基本的に信用しなくていい。
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ぎゃばん@手洗い @ledsun 2013年7月15日
今でも3000万の値がつくエステート鶴牧と1000万前後の貝取団地を同列に扱うのは違和感があります。
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ぎゃばん@手洗い @ledsun 2013年7月15日
2004年から商業施設が増えた若葉台は高齢化していませんが、多摩ニュータウンの他の地域は高齢化しています。
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ぎゃばん@手洗い @ledsun 2013年7月15日
80年前後に立てられた団地は3DK50㎡の間取りが今の若い世代のライフスタイルにマッチしていないのが問題です。
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eternalwind @juns76 2013年7月15日
鉄筋は70年持つけれど、水回りは30年でがたがたになる。そして、日本の集合住宅は、容易に水回りを交換できるように作ってない。だから1000万円出して、ボロい今の住宅の水回りだけ変えるか、建て替えるかという話になる。
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eternalwind @juns76 2013年7月15日
建て替えて新たな入居者に増えた容積率分の住宅売ったほうが、既存の住宅を使い続けるより既存住民の負担コストが安いんだから、建て替えに傾くのは当たり前。この人どこ見て物を言ってるのかね。マスコミじゃなくてこの人のほうが思考が偏ってる
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まどちん● @madscient 2013年7月15日
30年前の規格で作られた住宅設備なんて、現代人には全く受け入れがたい。賃貸ならともかく、集中給湯器も無くトイレにウォシュレットも付けられない上に資産価値がほとんど無い中古公団住宅なんて誰が買うかっての。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月16日
余った容積使って建替えて戸数増やして回収という手は、今は個々の事例ではベターだとしても少子化でいつか通用しなくなるという話ですよね。今新築どんどん建ててもそこは将来はどうなるか。だから3yosiさんは最初に合成の誤謬と言ってます。
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eternalwind @juns76 2013年7月16日
pe_gyoF 勝手にニュータウンを自分のテリトリーと考えてる老人が自分の都合のいい事を喚き散らしてるだけ、何が合成の誤謬だか。30年しか持たない住宅買った時点で それはもうあんたらの自己責任。マンデベは、そういう迂闊な老人のために、容積率という裏技を使って、コストの安い建て替えを提案してくれてる。老人たちはそれすらきに食わずに喚いて、行政が何とかしろとか喚いてるが、何?税金で建て替えろとでも言うつもりか?ジジイの欲深極まれりだな
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まどちん● @madscient 2013年7月17日
住宅の「社会的な」耐用年数は実際30~40年くらいが限度だよ。ライフスタイルは技術の進歩で容易に変わるし、ライフスタイルが変われば住宅需要も変わる。特に団地だと、「設計時に存在しなかった家電」を後から置くのが極めて困難。今の住宅はキッチンには大型冷蔵庫と電子レンジと電気炊飯器を「必ず」置けるように設計するが、30年前では小型冷蔵庫とガス炊飯器しか想定していない。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月17日
madscient その話を例えば欧州で言ったらびっくりされると思います。100~200年前の建築をオフィスや住宅に改装なんて当たり前ですし。大きな違いは、新築の建築規制や高度規制が極めて厳しいので、既存建築の資産価値を高めようという経済的&技術的インセンティブが強く働くこと。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月17日
日本と海外は違います。ただ言いたいのは、日本でも、「社会的耐用年数」が先ずあるのではなく、今の諸制度が社会的耐用年数なる意識を作り出しているのだと思います。技術も今はまだ新築に偏ってますがリノベ技術も進化してるそうですし、更に進化するはずです。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月17日
juns76 「余った容積という裏技」は、今の新築が老朽化した頃はもう使えず金も作れないと思いますが、それも自己責任? 問題の先送りでは。将来も、それでも余裕がある住人は建替えを主張し、拒否する人をエゴと呼ぶような対立事例がもっと増える。少子化なのに新築団地が増えてる状況で将来そうならない根拠があれば知りたい。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月17日
世の中全体で、こうした対立事例が増えたらそれは社会問題。人生最大の買い物についてその様な不確定要因が増えればそれも社会問題。金も無く意見集約も出来ず荒廃した団地が増えたらそれは環境問題。もっとサステナブルな事業や街づくりを誘導するような制度設計やメディアの報道が必要。
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eternalwind @juns76 2013年7月17日
pe_gyoF >余った容積という裏技」は、今の新築が老朽化した頃はもう使えず金も作れな>いと思いますが、それも自己責任? 当たり前でしょうが。それ以上の容積緩和が出来ないのなら、数十年後の住人が、再度実費で建て替えるか、更地にするしかない。なんで現住民の既得権益を永続させるために、市場原理を曲げないといけないのか。そもそも、日本の住宅政策の不備は、あんたの珍論とは全く逆で、容積率が厳しすぎることに原因があると言うことは、都市工学の常識の範囲
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eternalwind @juns76 2013年7月17日
pe_gyoF ちなみに、パリ市と東京の山の手線内の大きさはほぼ同じだが パリ市の平均容積率は300%超 一方、日本の23区の容積率は136% NYのマンハッタン島だと600%を余裕で超える。 そもそも、欧米の規制が厳しいとか、これ以上容積率ぎりぎりの建物はいらないとか、 もう根本的に間違ってんだよ。単に老害ジジイが、ニューカマーを入れたくないという理由で、国が介入して俺たちの既得権益を守れと喚いてるだけのことだろう
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まどちん● @madscient 2013年7月17日
pe_gyoF 欧州の石積建築は、広大な床面積を確保して間仕切りなんか後から追加するもんだから、リフォームで間取りを大幅に変えやすい。日本でそんな建物作ったら地震で瞬殺。ニュージーランドなんかあんな地震大国なのに欧州のつもりで石造りで建てたから先の地震で壊滅的な被害が出ただろ。
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eternalwind @juns76 2013年7月17日
madscient まあ、日本でも今の技術で鉄筋ラーメン構造にすれば、あとから間仕切り換えるデザインは可能だけどね。あなたの言うとおり少なくとも、「過去」に於いては、鉄筋は間取りを変えられないし、インフィルになってないから配管も交換が難しい。建て替えるしかないんだよね。
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まどちん● @madscient 2013年7月18日
juns76 今から作るならもちろんそう。建て替えれば最新の工法で最新の設備と最新の耐震基準を満たす建物が作れるんだし金も回るんだからそうしたらええ。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月18日
juns76 NYは特定の高層地域が容積率を引っ張り上げてるのだし、パリは4、5階程度の中層を揃える都市計画だから単純な比較は出来ない。そもそも向こうは建替規制が非常に厳くそこは全然市場原理じゃないので、都市中心部の容積率だけ参考にするのはご都合主義。 日本は低層密集地域は防災上建替えた方がよさそうな所は多いです。でも団地の建替えはまた別の問題。パリで郊外団地と言えば荒廃の象徴。将来そうならないように手を打たないと。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月18日
「将来こういう問題が起きそうだけどどうるすの?」「知るか、自己責任だろ」。自己責任って言葉が問題先送りの言い換えになってるな。デベも良かれと思って建替えを提案しているのだとは思いますが。やっぱりこれは合成の誤謬。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月18日
「欧州の石積建築はリフォームで間取りを大幅に変えやすい」それは確かにそうですね。でも大型家電云々が「建替えしかない」根拠というのは弱い気がするなあ。問題の本質は別な気が。madscientさんが「ライフスタイルが技術の進歩で容易に変わる」と言うのと同様に、制約によってもライフスタイルや価値観は容易に変わり得ます。どんな物件でも価値を創出するR不動産の営業力など見てもそう思います。
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eternalwind @juns76 2013年7月18日
madscient そういうことですね、どうも建て替え批判してる人はSUNKCOSTという概念が理解できてないようです。40年経った高度成長期の集合住宅は、すでに建物の価値が0、 だから建て替えるという話なのに、自分の中でかってに脳内妄想で「未だ価値が有るのだから国が補助して住み続けられるようにしろ」とエゴ丸出しのことを喚いてる変な人
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まどちん● @madscient 2013年7月18日
pe_gyoF 自分で欧州の話を出しといて、「単純比較できない」て何なのこの人。あと、郊外の団地だってほとんどは今の耐震基準を満たさない「既存不適格」状態なんだけど。この先空室が埋まる見込みもないボロアパートに大金かけて耐震化すんの?
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まどちん● @madscient 2013年7月18日
pe_gyoF 住宅を購入するのにライフスタイルが住居によって制限されるのを甘受する馬鹿なんかいない。ウォシュレット付きません。風呂はバランス釜です。蛇口からお湯は出ません。IHも食洗機も未来永劫置けません。冷蔵庫は200lまで。という家を買ってまで住みたいのかと。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月18日
madscient パリは中層を並べる都市計画で比較的高い容積率。東京などは低層住宅密集地が多いので平均容積率が低い。「だらか日本も市場原理に任せて郊外団地も容積率緩和して建替えろ」というのは話が全然繋がってないって事です。計画や規制のある所と無い所を単純に比べても比較対照が違う。欧州の良いところは参考に、ダメなところは教訓にすればいい。
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まどちん● @madscient 2013年7月18日
pe_gyoF 欧州の良いところなんて「地震がない」の一点しかないので参考にしようがない。都市設計上も住宅設計上も「地震を気にしなくていい」て超えようのないアドバンテージだし、日本においては「地震を気にせずに設計された住宅や都市」は一切何の参考にもならないよ。
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まどちん● @madscient 2013年7月18日
地震も台風もない国の例を出して「向こうの建物は200年保つ」とかバカジャネーノとしか。日本で200年前の建物が残ってないのはたった200年の間でも建物が失われるような地震や台風や洪水が各地で頻繁に起きたからだよ。
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eternalwind @juns76 2013年7月18日
pe_gyoF 自分が先に欧州を持ちだして全然例えになってないわけなのだが。話がつながってないのは自分でしょう。この人、普段から他人と議論したことながないのかな。どうも自分の中で考えまとめるところからやり直しした方がいいレベル
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eternalwind @juns76 2013年7月18日
福田政権の時に、100年住宅構想を出しておりますが、「頻繁に建て替えるより 改修しながら住み続けられる住宅」というプランには私は大賛成。 ただし、それは、「そういう設計で新たに作る住宅」があって初めて成り立つことであって、既存の住宅を使い続けるメリットは皆無。国が何とかしろというのは単なる自分のエゴでしょう
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月19日
それでは教えて頂きたいのですが、住宅市場で供給が増えると、当然、既存住宅の市場での評価の下落は早まりますよね?人口減下での昨今の大型住宅大量供給が団地の過疎化や老朽化を加速させてるんじゃないかと思うんですが、違いますか。その通りだけどそれがどうしたって感じか?
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月19日
そこで古くなり資産価値の下落した団地は戸数を増やして新築すればいいという解決法は、ミクロでは今はまだ正しい場合はあっても、マクロではどうも本末転倒な感じがするのですが。既存住宅の競争力をさらに弱める方向なので。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月19日
結局これは焼畑で、ツケを将来世代に回してるだけでは? 今は少子化なのに大型の団地やマンションが盛んに供給されているという未曾有の状況なので、このサイクルが加速すると将来は供給過多のせいで、対立事例も増え、狭い国土に死屍累々と荒廃した大型住宅が建ち並ぶという未曾有の事態になりかねないと思う。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月19日
欧州の場合は新築や建替えががっちり規制されてるので、建物内部が盛んにリノベーションされ売買されてその中で市場原理が上手くまわってるという、対立が起こりにくいスキームなんです。古いアパートでもいい値がついてます。もちろん日本に導入は一朝一夕には無理だけど、ヒントにはなると思う。参考にすべきは容積率の数字ではなくこうした仕組みの部分。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月19日
欧州の建築は震度3でも倒れそうなレベルですが、別にこれはそういう話ではない。耐震改修が可能になってきた現在でも日本でスクラップ&ビルドが続く理由は何故かって事です。もし今「技術的には改修しながら住み続けられる団地」をどんどん新築したとしても、それが35年後でも競争力を持てるんですか。また「壊した方がエエ」「新しい方がエエ」みたいに言われるんじゃないの? 今の仕組みのままだと。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月19日
エステート鶴牧4・5って、中は随分広そうだし大型家電も全く問題なさそう。築30年だからそんなに凄く古くはないけど。このリノベは総工費11億円。建替えの諏訪2丁目住宅は数百億円か。業者にとっては既存ストック活用を選ばれると痛いね。
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まどちん● @madscient 2013年7月20日
耐震改修しても住み心地が変わるわけでもないし下手したら容積や日照が悪化するし、別に工費が安いわけでもない。耐震改修したところで資産価値が回復しないなら建て替えた方がいいに決まってる。
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まどちん● @madscient 2013年7月20日
pe_gyoF 欧州並みに規制強化しろって言ってんのこの人?バンバン新築しないと建築技術は向上しないんだけど、これ以上技術を発展させるなと?頭おかしいんじゃないの?
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まどちん● @madscient 2013年7月20日
pe_gyoF 既存住宅の競争力が落ちるのは当たり前というか、落ちても別に困らないだろ。市場原理を否定するなら市場原理の働かない国へ行けばいいのでは。
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まどちん● @madscient 2013年7月20日
pe_gyoF 日本ではもともと土地に比べて建物の資産価値は低い。建物は消耗品だから。消耗品故に技術革新は速く需要志向も移ろいやすい。別に消耗品を後生大事にしたいという価値観をどうこう言うつもりはないが、そのために規制を強化しろだの税金を投入しろだの言うのはお門違い。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
madscient 耐震改修しても住み心地が変わるわけでもないし>「耐震性が大事」って言ってたじゃん。で、あなたの言うような選択は、個別の事例では今はまだいいかもしれないし金払いたくないって人の気持ちは解るけど、マクロでは大問題、合成の誤謬だと繰り返し言ってます。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
madscient これ以上技術を発展させるなと?>リノベーション技術はむしろリノベの需要と事例が増えることで発展できます。また、古い建築の住人のニーズや劣化の有り様は色々だから、机上ではなくリアルな改修の経験を「長く住み続けられる家」の新築設計技術にフィードバックすることも期待できます。「劣化したら壊す」経験の蓄積しかったらそれは期待できません。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
madscient 市場原理を否定するなら>全然違うけどな。市場原理を真っ当にまわすために必要な制度設計の変更の話です。もともと、耐久性の無い日本の家は劣化が早く、更地にして建て直すのも容易だという事が、日本の住宅が「消耗品」である理由。それで固定資産(土地)に消耗品が乗っかってるという枠組みが固まった。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
そんな住宅事情に合わせた「○十年で建替える」という枠組みが、全く建築特性の違う大型集合住宅の時代に入っているのに変わらないことが問題。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
つまり以前は割と実態としても住宅は消耗品だった。でも今の集合住宅はずっと長く住める。でも「消耗品だからもう無価値!」と実態とは関係なく言われてしまうという主客転倒した話になってるんです。それだけでも日本人にとって全く無駄な経済損失だし、倒錯した市場のせいで見えないところで様々な経済的、精神的損害や、環境的損害が生じます。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
でもそのおかげで、「住宅は消耗品」というサイクルによる需要で戦後成長した業界は、まだ延命できる。だからデベはメディアやあらゆる方便を使ってmadscientさんみたいな発想の消費者を育てている。古い既存ストックを補修、維持する選択は、この歪んだ枠組みを実態に近づけ負担を将来にまわさない努力とも言えると思うので、それをエゴとか呼ぶ意見は1ミリも共感できないです。
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eternalwind @juns76 2013年7月21日
pe_gyoF この人だれとも会話が通じない人だね。自分の思い込みに従って都合のいい結論を垂れ流すだけの人。この人の「集合住宅は長く持つ」の根拠は「欧州ではうんぬん」そして欧州は日本と違うと反論されると「欧州と日本は比較できない」とわめく。そしてまた根拠なしに「今の集合住宅は長く住める」と喚きだす。いやだから、俺と @madscient 氏は、今までの日本の集合住宅はながく住めないって、具体例挙げてさんざん説明してんじゃん。あんたは感情論で喚いてるだけ
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まどちん● @madscient 2013年7月21日
pe_gyoF 「リノベーション(用途変換)」なんて技術関係無いじゃん。特に土木技術は新築でしか培えないと思うが。
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まどちん● @madscient 2013年7月21日
pe_gyoF 「今の集合住宅は長持ち」は誰も否定してないが、「今の集合住宅」には「30年前に建てられた集合住宅」は含まれねえよw
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
というか30年前の団地のリノベ事例を挙げながら説明してるまとめに対して、なぜ建替以外は無理みたいな話になってるの? 日欧の比較は、比較対照として条件が揃ってれば使えるし、揃ってなければ使えないって事。
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eternalwind @juns76 2013年7月21日
[c1160069] まず、高度成長期の集合住宅の殆どは壁式構造と言って、間仕切りが構造を支える躯体なので、間取りを変えることができない。よって、リノベしても間取りは変えられない。また、スケルトンインフィルではないため、水回り配管を交換するだけで 最低500-1000万円かかる。その上内装をキレイに交換したら、千数百万円最低でもかかる。それだけかけて、耐震性は満たさない。しかも間取りは30年前のままなんていう 住宅にすることになんの意味があるというんだね。あんたは感情論で喚いてるだけ。
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eternalwind @juns76 2013年7月21日
あんたは、いかにも市民左翼丸出しで、反資本主義であり、かつプロの建築業者を根本的に敵視している。あんたらみたいな人間が集まって始めたのが、文化大革命や クメール・ルージュだよ。素人が妄想だけで社会を断ずることの怖さをよく考えろ。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
juns76 解りました。技術は素人なもので・・・。間取りの変更が困難という点は異論ないです。詳しそうですがデベ関係の人? エステート鶴牧4・5の場合、350余戸で総工費11億円、単純に割れば300万余で耐震も含まれているようですが、これなどのような改修なのでしょうか。http://p.tl/oO6D
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
反資本主義じゃないってのに。でも伺いますが、「改修しながら住み続けられる住宅というプランには大賛成。そういう設計なら」とのことですが、そういう新たな住宅が35年後に0円にならないためのプラン、あるいは0円になっても住み続けられるプランは、どういったものでしょうか。
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eternalwind @juns76 2013年7月21日
pe_gyoF チラッとしか見てないけど、断熱材入れてメーター交換して二重窓にしたとしか書いてないじゃない。躯体改修は?配管は?断熱材入れて二重窓にするだけなら どこでも数百万で請け負ってくれると思うけど?高度成長期の集合住宅は排水は鋳鉄管だよ。40年変えなけれは、絶対に汚水漏れするよ。まあ、耐震は諦めてもいいとしても、 少なくとも給排水は絶対に交換の必要が有る。ほとんどの住宅はこれが容易にできないんだよ。だから建て替えることになる。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月21日
なるほどなあ。個別では建替が正しい場合があるだろうとは言っていましたが、やはり残すのは大変そうですね。建設業についてはやや扇動的だったかも。問題提起のつもりでしたが。2番目の質問については?
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まどちん● @madscient 2013年7月24日
pe_gyoF 30年後に資産価値がゼロにならなかったら、ローンの金利より重い固定資産税がかかるんだけどわかってる?30年後に資産価値がゼロになるのは当然だし、ゼロでも住みたけりゃ住めばいいだけ。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月24日
なるほど。でもそれは(仮に0円にならないプランが可能だとして)その将来の負担が購入価格の相場に反映されるだけの事じゃないですか。設計だけ「長くもつ住宅」も改修し続ける動機を促す策が何かないと絵に描いた餅にならないかというのが、juns76さんへの疑問だったので、住みたけりゃ住めばいいじゃ答えになってないなあ。
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uncle maki @pe_gyoF 2013年7月24日
あと団地建替えは高齢の人が多いから広い部屋はあんまり人気がないって話を聞いた。
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eternalwind @juns76 2013年7月24日
pe_gyoF この人根本的に思考が変だね。人間は一度団地を買ったら未来永劫そこに住み続けなければならないというおかしなことを前提に考えてるようだ。反資本主義的ではないと思ってるようだが、どう考えても資本主義社会の十人とは思えん。リフォームしやすければ、その人が転居する際にもリセールバリューが高くなるし、しにくい家なら、建て替えたほうがトータルでは良いというアタリマエのことがどうしても理解できないみたい。
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まどちん● @madscient 2013年7月24日
pe_gyoF 「将来も資産価値が高い」なら購入価格の相場も当然高くなるんだけど、一体何を言ってるんだ?
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