日本の不動産賃貸契約はなぜ敷金・礼金・保証金などと複雑なのか

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サトウヒロシ🐰まずは医療費全世代3割負担。現役世代を苦しめる社会保険料を低減しよう @satobtc

不動産の保証会社というのもまるでなぞだ。保証会社を使うと保証人会社は本人に保証をもとめてくる。いったい保証会社はなにを保証しているのというのか。それで家賃の1ヶ月分とかを払うのだから、いったいなんなのだろうか

2013-11-13 18:35:55
サトウヒロシ🐰まずは医療費全世代3割負担。現役世代を苦しめる社会保険料を低減しよう @satobtc

もちろん家賃がとどこおったときは、すぐに保証会社がはらってくれて、そのあとは保証会社から請求が来る。貸し手からしたら、ようするに債権をその場で保証会社に売り飛ばしたのとおなじようなかんじなる。問題はその保証料は本来貸し手が負担すべきだが、なぜか借り手が負担している

2013-11-13 18:37:14
サトウヒロシ🐰まずは医療費全世代3割負担。現役世代を苦しめる社会保険料を低減しよう @satobtc

ふつうデフォルト・リスクにたいする保険は、貸し手が負担するのがあたりまえなのだが、なぜか不動産借りたりとか銀行から借りるとかのとき、借り手が自分のデフォルト・リスクの保険料もはらっているという。全く謎

2013-11-13 18:38:21
サトウヒロシ🐰まずは医療費全世代3割負担。現役世代を苦しめる社会保険料を低減しよう @satobtc

まさに。他の国では、仲介手数料というのは貸し手から取るもので、借り手は負担しない。両面からとるならともかく、借りてから一方的にとるというのは一体どういうことなのか

2013-11-13 18:40:17
サトウヒロシ🐰まずは医療費全世代3割負担。現役世代を苦しめる社会保険料を低減しよう @satobtc

REIT物件なんてさらにひどくて、空室リスクをあるていど投資家に転嫁しているので、滅茶苦茶な条件じゃないと課さない。不合理な契約書の一文字すら交渉に応じようとしない。「全部一律」これで契約しないならあなたと契約しない。交渉すらしないという

2013-11-13 18:42:16
サトウヒロシ🐰まずは医療費全世代3割負担。現役世代を苦しめる社会保険料を低減しよう @satobtc

日本で不動産を借りるとほんとに不愉快なことばかりなので、不動産は解約した。SOHOオフィスで十分。

2013-11-13 18:42:42
サトウヒロシ🐰まずは医療費全世代3割負担。現役世代を苦しめる社会保険料を低減しよう @satobtc

それからベトナムとかマレーシアとか、住宅は、たいがい家具付き、即日入居可能。デポジット1ヶ月とその月の家賃を前払いしれな、その場で入居できる。家なんてそんなもんだって。

2013-11-13 18:44:07
伝左衛門 @yumiharizuki12

不動産賃貸契約の保証料をなぜ借り手が払わされているかについて、経済学者が屁理屈による説明をさせていただくと、その分、家賃が低めに調整されて家主に転嫁されている、ということになります。ただし、日本の賃貸契約で敷金・礼金・保証金などredundantな支払いがなぜこんなに多いのかry

2013-11-13 19:15:42
伝左衛門 @yumiharizuki12

敷金・礼金・保証金など複雑な日本の賃貸契約と、家賃1ヶ月分の敷金というシンプルな海外の賃貸契約は、実質的な借り手の負担は同じであるはず、というのが経済学者の基本的理解で、コースの定理と申します。海外より日本の方が実質的負担が多いとすれば、それは不動産相場が高い、ということになる。

2013-11-13 19:20:45
伝左衛門 @yumiharizuki12

もちろん、日本の賃貸契約で敷金・礼金・保証金などredundantな支払いがなぜこんなに多いのかは、別途説明されなければなりません。しかし、都市経済学者の説明は「借地借家法があるから」と紋切り型で、イマイチ説得力ありません。特に動学モデルによるきちんとした分析は見たことない。

2013-11-13 19:27:48
伝左衛門 @yumiharizuki12

最近は「ゼロゼロ物件」と言われる敷金・礼金なしの物件が出てきましたが、家賃滞納すると即刻、荷物を外に出され鍵変えられて追い出されます。非人道的と言われますが、敷金・礼金にはこういう時に非人道的な扱いを受けない保険料のようなものが含まれていると解釈できます。家主は慈善事業でない。

2013-11-13 19:36:52
伝左衛門 @yumiharizuki12

時々、アメリカ留学時代に住んでいたアパートのホームページを見るのですが、今は家賃が2.5倍になっています。その間、為替レートがそんなに円高になったわけではないから、実質的な負担は非常に重くなった。それでも契約自体は昔通りシンプルで家賃ひと月分の敷金のみ。

2013-11-13 19:40:54
伝左衛門 @yumiharizuki12

都市経済学者による、よくある説明は「借地借家法のため家賃を値上げできないのでその分敷金や礼金の形であらかじめ取っておく」というものですが、長らくデフレが続いて値上げできる環境にないにもかかわらず相変わらず敷金・礼金は存在しており、全然説得力ありません。

2013-11-13 19:51:47
伝左衛門 @yumiharizuki12

最近は、借地借家法に拘束されない定期借家が増えて来ましたが、敷金・礼金がないという話は聞きません(要確認)。それから都市経済学者が定期借家制度の最大のメリットとして強調していた、4人以上家族向けの良質な賃貸物件の供給が増えたという話もほとんど聞かない。増えるのはワンルームのみ。

2013-11-13 19:57:01
伝左衛門 @yumiharizuki12

不動産賃貸契約について、少し毒のあるtwを混ぜておいたが、匿名さんが、そうでないのときちんと識別してRTするかどうか監視しますw毒があるので全然RTしてもらいたくないんですがww

2013-11-13 19:59:43
umedam @umedam

@yumiharizuki12 身内の関係で賃料設定を考えたことありますが,礼金0にしてその分家賃に転嫁するよりは,礼金とって月々の賃料下げたほうが入りやすいそうで。消費者の一種の錯覚だと思います。

2013-11-13 20:19:04
伝左衛門 @yumiharizuki12

@umedam これは重要な観点だと思います。行動経済学で、実質負担が同じ物件で、どちらがより頻繁に契約(入居)されるか、実験とかしてないんですかね。携帯電話は逆でしょう。敷金に相当する機種料金をタダにしてその分月額通信料に転嫁している。不動産と携帯、何が違うんでしょうか。

2013-11-13 20:24:24
umedam @umedam

ただ結構面倒なのは,売却する際に見た目の賃料収入を上げてPERを高くするために,礼金0で賃料高めに設定する,という手段を使うのも十分ありそうなところ。注意深くない買い手はそこまでチェックしなさそうだし。

2013-11-13 20:24:57
umedam @umedam

@yumiharizuki12 なお最近はよほどのことが無い限り敷金からあまり引けないので,あらかじめ契約時に退去時のクリーニング代を設定して,入居者に同意とってますね。

2013-11-13 20:30:48
伝左衛門 @yumiharizuki12

@umedam いっそう複雑になってるじゃないですか!

2013-11-13 20:32:01
伝左衛門 @yumiharizuki12

「月曜から夜ふかし」でマツコが「田園調布ではまとまった土地が分割されてショボイ建売住宅が売られている」と言っていた件だが、芦屋の一部地域では400平米以下の物件販売は認められていないそうである。芦屋の地価は田園調布の3分の1以下だそうだが、その差の一部は開発制限によるかも。

2013-11-13 20:37:07
umedam @umedam

あと礼金のシステム(家主が不動産屋に支払う仲介料の入居者負担)も謎だが,月々の管理費もへん。あれは不動産の管理費というよりは,家主が不動産屋に払う家賃徴収などの手数料なのだが,なぜか入居者が賃料とは別建てで支払うのである。

2013-11-13 20:37:40
umedam @umedam

ただ日本が複雑で一方的に入居者が不利化といえばそうではなく,入居者の側からの契約解除はすごい柔軟。1ヶ月前の予告でOKで,しかも日割り可なんてとても便利。

2013-11-13 20:41:53
伝左衛門 @yumiharizuki12

@umedam 不動産市場が競争的になれば、家賃を上げて敷金・礼金は下げるという方向に行きそうな気がします。携帯電話と同じですよ。

2013-11-13 20:42:38
umedam @umedam

@yumiharizuki12 そうですね。あとは賃貸市場だけでなく,不動産そのものの売買(収入の明確化)や,不動産業者内部の紹介・管理手数料をめぐる競争(礼金は下がる傾向)とか,そちらの動向も影響しそうですね。

2013-11-13 20:49:34