2010年10月25日

低廉・良質な公共住宅をいかに供給・維持するか。

米国の公共住宅、バウチャー制度、シンガポールの公共住宅、ヘンリージョージなど。
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Shohei @shohei_07

米国では公営住宅の修繕費用不足が深刻化している。過去15年間で15万戸が破棄もしくは売却され、残存する118万戸の修繕には最大320億ドル必要だという。現在政府は自治体が土地・住宅を抵当に民間金融から修繕費を借りる方策を検討しているそうだ。 http://ow.ly/2YF5t

2010-10-25 13:03:47
Shohei @shohei_07

NYCでは2013年まで10万件を超える修繕依頼を現在抱えているがその増加ペースに作業が追いつかない。資金面でも必要額75億ドルに対して確保しているのは15億ドルのみ。連邦補助金のカットにより多くの自治体が公営住宅数を減らしている(例えばボルチモアは90年から3割削減)。

2010-10-25 13:10:20
Gen Shibayama @gshibayama

公共住宅の大家がSlamlord化とは笑うに笑えない。でも、問題の根本は家賃から修繕費を賄うという、大家業の根本が機能していない点 RT @shohei_07 米国では公営住宅の修繕費用不足が深刻化している http://ow.ly/2YF5t

2010-10-25 13:58:51
Shohei @shohei_07

家賃だけでは当然賄えないので、政府による継続的な強いコミットメント(=補助金)が必要ですね。RT @gshibayama: 公共住宅の大家がSlamlord化とは笑うに笑えない。でも、問題の根本は家賃から修繕費を賄うという、大家業の根本が機能していない点

2010-10-25 14:42:16
Shohei @shohei_07

米国では公営住宅の新規供給でなくバウチャー方式により低所得者の住宅補助を行っているが、これはNYのような都市では厳しい。バウチャー割引をしても家賃はまだ高いし手の届く住宅数も少なく競争激しい。実際NYやSFではバウチャーを交付された世帯の半数程度しか入居できないという現実がある。

2010-10-25 13:17:27
Gen Shibayama @gshibayama

NYやSFの一等地では家賃高く、空室率低く、テナントの質も高い。物件がボロボロにされるリスクの高い低所得者に賃貸する大家は少ない。RT @shohei_07 米国では公営住宅の新規供給でなくバウチャー方式により低所得者の住宅補助を行っているが、これはNYのような都市では厳しi

2010-10-25 14:02:46
矢部 智仁 @ducks_32

根本が機能していない→確かに深刻 “@gshibayama: 公共住宅の大家がSlamlord化とは笑うに笑えない。でも、問題の根本は家賃から修繕費を賄うという、大家業の根本 RT @shohei_07 米国では公営住宅の修繕費用不足が深刻化 http://ow.ly/2YF5t

2010-10-25 14:07:57
Shohei @shohei_07

でしょうね。RT @gshibayama: NYやSFの一等地では家賃高く、空室率低く、テナントの質も高い。物件がボロボロにされるリスクの高い低所得者に賃貸する大家は少ない。 @shohei_07 米国ではバウチャー方式により低所得者の住宅補助/これはNYのような都市では厳しい

2010-10-25 14:39:41
Shohei @shohei_07

バウチャー制度について昔書いたブログ記事 http://ow.ly/2YFmk 一般的にはバウチャー方式の方が直接給付(=公営住宅建設)よりも効果は高いんだけどね。カリフォルニアのように民間住宅開発に一定割合低所得者向け住戸建設を義務付けている場合もある。

2010-10-25 13:24:21
Shohei @shohei_07

多くの国(特に途上国)で公営住宅は失敗したが典型的な理由として1) 資金不足、2) 価格(家賃)が高すぎ、3) デザインが悪い、4) 恣意的な割り当てが挙げられる。例外は香港とシンガポール。特に後者は国民の85%が公共住宅に住んでおり、そのうち9割以上はその住宅を所有している。

2010-10-25 13:38:53
Shohei @shohei_07

シンガポールの例。1) 資金不足→国内の土地はほぼ政府所有なのでコスト低、2) 高家賃→コスト低なので家賃低、またCPFという財形貯蓄が住宅購入に使用可、3) 劣悪デザイン→シンガポールでは公共住宅を個人が再売却できる。それを見越してあらかじめデザインのクオリティを高くしている。

2010-10-25 13:43:57
Shohei @shohei_07

シンガポール続き。4) 恣意的な割り当て→政府は高所得者以外全員に公共住宅供給を確約しており個々の住宅は抽選によって機械的に決まるので恣意的な割り当ての余地なし。ただし民族(中国系、マレー系、インド系)が特定のブロックに偏らないような調整は入る。

2010-10-25 13:46:24
Shohei @shohei_07

普通公共住宅といえば賃貸だが、シンガポールはほとんど所有制。しかも購入した後は個人で売却可能。資産形成のメリットあるが、なによりオーナー意識が高まることで維持管理がきちんとされる。他国では賃貸公営住宅に対してはスティグマもあって粗末に扱われ劣化が早い。

2010-10-25 13:49:10
Shohei @shohei_07

途上国では公共住宅建設はしばしばスラムの強制撤去が伴い、住民を職場やコミュニティから離れた辺鄙な場所に移転しがちだが、シンガポールでは移転先を都心や郊外のコアと公共交通網でつなぎ、工場等も住宅と一体的に開発した。これが可能だったのは政府が補償なく土地を強制収用できたから。

2010-10-25 13:55:32
Shohei @shohei_07

普通は都市部は地価が高く政府は土地収用に際して地主に対して補償金を支払うことが出来ずインフラ整備が遅れる(例えばムンバイや東京)。シンガポールでは計画したとおりに街ができあがる。ちなみに最初の都市計画は国連の技術支援により作成された。その派遣団には日本人も一人含まれていた。

2010-10-25 13:58:07
Shohei @shohei_07

シンガポールが工業からサービス・金融業へ産業転換を遂げて経済成長を果たす過程で、公共住宅は大きな役割を果たした。まず他の社会保障と併せて実質的な賃金を下げて、工業製品の国際競争力を高めた。そして大規模な住宅建設は経済に刺激を与え、土地売却益は海外株式に投資されリスク分散に貢献。

2010-10-25 14:03:53
Gen Shibayama @gshibayama

シンガポールの住宅政策の成功は政府が国民の教育水準を上げ、殆どの国民が安定した職につけるようなスキルを得ることが出来たからだと思います。米では高校ドロップアウトが15%もおり、失業率も20%近く、低所得スパイラルの温床。 @shohei_07

2010-10-25 14:31:03
Shohei @shohei_07

しかし当然ながら、シンガポールのような効率的な公共住宅供給・運営を行うには(多くの途上国が有していない)様々な土台が必要である。例えば汚職予防に向けた厳しい対応など。また農村部がないことも決め手。仮に公共住宅を必要としない農村人口が多かったら政治的対立が生じていたであろう。

2010-10-25 14:10:09
Shohei @shohei_07

ここから先は私もよく分かっていないことだが、都心部においては土地私有制は禁止した方がよいのではないか?市場原理に従えば"the best and highest use"の原則に基づいて土地利用が決定されるが、これは総体としての効率的な土地利用を保証するものではない。

2010-10-25 14:15:27
Shohei @shohei_07

都心部の公共性(これについてはもっと考える必要あり)を鑑みれば政府が土地をもっとコントロールすべきではないか。この辺は経済学的な分析をしてみないと分からないし、何が政府の効率的な土地分配を担保するのかもまだ不明。シンガポールは単にラッキーだったのかもしれない。

2010-10-25 14:19:04
Shohei @shohei_07

100年以上前の米国でヘンリージョージは土地の価格上昇による利益は個人の労働によるものでないのですべて(増加額の100%)政府によって課税されるべきだと主張し、その本"Progress and Poverty"は大ベストセラーになった。 http://ow.ly/2YGgu

2010-10-25 14:24:24
Shohei @shohei_07

ヘンリージョージのアイデア=単一税(Single tax)は経済学者からは効率的でないと破棄されているようだ。たしかにこれは現実的でないが、都市部の土地政策について(特に途上国において)何かもっと良いメカニズムが生み出せないかと個人的には考えている。

2010-10-25 14:28:07
rionaoki @rionaoki

@shohei_07 公共住宅が効果的なのはコーディネーションの問題が深刻な場合なので、政府に強制力がなければ介入しても解決できないということでしょうか。

2010-10-25 14:00:49
Shohei @shohei_07

コーディネーションの問題というのがちょっと分からないのですが、あるいは公共住宅に相当程度リソース割く強いコミットメントがない限り、でしょうねRT @rionaoki: 公共住宅が効果的なのはコーディネーションの問題が深刻な場合なので、政府に強制力がなければ介入しても解決できない?

2010-10-25 14:47:59
Junji Koike(小池純司) @junjikoike

@shohei_07 海外の公営住宅の状況、勉強になります。バウチャーの政策効果がNYとかでもあまり効かないというのも興味深いです。日本の自治体も修繕費が出せなくて色々困ってますよね(積立も不十分なケースが多い)。。。米国の状況は近未来。

2010-10-25 14:07:52
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