「合理的に考えて板橋」「新宿にはGOOD新宿とBAD新宿がある」東京の20区で物件を所有する不動産投資家目線による東京23区レビュー

どエンド君 @mikumo_hk

#底辺不動産投資家目線の23区紹介 東京20/23区でボロ物件を所有している不動産投資家目線での23区紹介です。不動産屋さんじゃないし、暮らしてるわけでもなく、お家賃をもらってるだけの目線なので怒らないでね。東京のぜんぶの区が大好きだよ！

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 1区目【葛飾区】 ・新築所有権アパートで表面10%出ました！と言われたらだいたい四つ木 ・四つ木じゃなかったらお花茶屋 ・寅さんの神通力が失われつつある柴又は商業デスゾーン ・さいたまの方が賃貸に強いエリアが多々あるので、わからないなら亀有だけにしとけ

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 2区目【足立区】 ・ぽねりライナーできたけど道路の上を走ってるから駅前が分断されてどこも地味 ・東京だけど車社会なので駅徒歩じゃない目線での投資が必要 ・荒川渡った北千住が首都。熱い。 ・日比谷線直通で北綾瀬はいずれ表参道、赤坂、大手町に並ぶとの噂

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 3区目【目黒区】 ・生きてくだけに精一杯の区と違って、暮らすのに必要ないものばかり店で売ってる ・めっちゃ働かないと払えない家賃なのに働いてない人がいっぱい ・ぼくの所有物件は中目黒ですが何か？ ・入居申込書の年収欄が毎回オーナーより高い。

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 4区目【豊島区】 ・さいたまの首都、池袋を擁するため需要がぶ厚い ・家賃と価格のバランスのとれた良質のアパートが採れる。大塚、落合南長崎、椎名町など。 ・築35年を超えるとほぼ池袋のカレー屋さんに勤務するパキスタン人からの入居申込。 ・賃貸経営はGTN頼み

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 5区目【練馬区】 ・練馬駅と東武練馬駅はぜんぜん場所が違うので物件見に行くときは気を付けて ・石神井公園や大泉学園のバス便は路線価以下 ・いつか大江戸線が伸びて助けに来る！を心の支えに籠城する土支田。 ・ぼくも何か物件持ってるはずなんだけど思いだせない

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 6区目【新宿区】 ・四谷市ヶ谷みたいなGOOD新宿と、大久保西武新宿みたいなBAD新宿があるけど、利回りが高いのは後者。 ・酔っ払いが殴ったのでポスト交換しますという見積が来る。 ・共用部に入り込んだ女性がおしっこをしてカーペット張り替えますという見積も来る

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 7区目【渋谷区】 ・いっつも工事していてギンギンに価値が高まった街 ・Google様が鎮座する渋谷駅、代官山恵比寿のスイートエリア、代々木上原の高級住宅地など隙が無い布陣 ・渋谷本町は新宿中野に帰属 ・エンドが楽待で買えるのはホテルブーゲンビリアの区分くらい

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 8区目【世田谷区】 ・ひとくくりにされるけど路線別に帰属意識が違う ・東急、小田急、京王の順番にうるおいがなくなる ・駅前にマンションができると1億の豪邸を売って老夫婦が移り、敷地をオープンが刻み3組の若夫婦が引っ越してくるので無限に人口が増えて94万人

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 9区目【中野区】 ・中野駅前のラーメン屋が坪1000万！ ・中野駅に関しては徒歩20分の木賃でも大丈夫。なぜなら中野にはすべてがあり、中野民は中野駅圏内で生まれ学び恋をして働くから… ・ときどき中野を出て、東中野ポレポレでヤクザ映画を観て中野に帰る

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 10区目【杉並区】 ・（精神的に）年をとらない大人たちのパラダイス高円寺 ・荻窪バス便はときどき路線価だけどごっとう(建ぺい50%/容積100%) ・中央線の単身者パラダイス路線の強みと弱みで杉並産の赤ちゃんが少なく、人口頭打ちで高齢化が投資家としては気になる

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 11区目【北区】 ・池袋が近すぎるせいでパチンコ屋とラーメン屋しか商業が成り立たない王子が首都 ・赤羽で安い土地が出ました！はどうせ崖だから見に行く必要ないが一応行って飲んで帰る ・チンチン電車こと都電荒川線を東京サクラトラムにロンダするも普及せず

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 12区目【港区】 ・森ビルが支配し、資本のバイオレンスが吹き荒れ、暴力とセックスの転がる街 ・森ビルの再開発のおこぼれを狙いたい ・なんとか港区で物件が欲しいと検索で出てくるサンハイム田町 ・六本木駅近くでそこそこ安い区分はぜんぶヤクザマンション

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 13区目【江東区】 ・湾岸エリアは透明過ぎるのでぜんぶ投資対象外 ・シジミを煮た丼くらいしかなかった清澄白河はいまやおしゃれエリア。 ・門仲~清澄は２路線かつ都心に近いのでグングン家賃あがる。 ・ぼくのお店もコロナ禍の中で３割増賃しちゃった。ごめんね…

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 14区目【江戸川区】 ・ここにいてはダメです！と区が言いだす水中都市 ・水害リスクをどう織り込むのかがすべて ・一部金融機関によってはそれで貸してくれない ・ぼくは小岩の再開発地権者枠にちょっぴり入り込んだ ・市川や船橋に投資した方がいいんじゃという疑問

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 15区目【墨田区】 ・釜ヶ淵八広東向島のトライアングルゾーンに一棟目で迷い込んだ投資家は戻ってこれないと聞く… ・でっかいものにはついていけ！スカイツリーがあるから押上はきっと伸びていく ・すべての人をやさしく包み込む錦糸町は区分空中スナック投資の名所

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 16区目【板橋区】 ・物価が安い、家も安い、酒も安い、合理的に考えて板橋 ・スター選手がいないけど、どの駅も暮らしやすい東武東上線は手堅いインカム狙い路線。キャピタルは諦める ・築25年の木賃アパートを買ったら6部屋中4部屋の入居者が25年住んでた

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 17区目【文京区】 ・ #愉快なおとなりさん の名産地とツイッターで聞いてこわくて新築できないんだけど… ・東大や植物園、後楽園などで分断されると、商業エリアが半分になるので店舗物件の見極め難しい ・どこ買っても地下鉄駅が近くにあるからレジは回るなら平気

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 18区目【台東区】 ・商業地が多く土地がちっちゃくて積算伸びないから中古ビル欲しいのに買うのが難しい ・千束でよく売ってる檄安借地倉庫の有活法を発見したらお金持ちになれる ・インバウンド最盛期、所有する浅草の区分店舗は入居申込が1週間で10通以上きた…

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 19区目【大田区】 ・羽田パワーで、糀谷どころか、地の果てに思えた大鳥居や穴守稲荷まで新築建てるとけっこうなお家賃で埋まる。若いCAさんが多いので、若い男子も来るらしい、なんなの ・池上線と多摩川線の沿線はちょっとよくわからないので利回り出ててもスルー

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20区目【品川区】 ・渋谷の坪単価が払えずに、都落ちしてきた企業を受け止める五反田 ・大家はTOCで家具みたり、東京デザインセンターで床材みたり、サンゲツショールーム（おすすめ）でクロスをみたり、物件調査じゃなしに行くことが多いかも ・品川駅が品川区にない！

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#底辺不動産投資家目線の23区紹介 さて。後半につれてよくわからない区ばかりが残って、ここから先は物件をまだ所有してない３区なので想像で書きます。

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21区目【荒川区】 ・赤土小学校前とかバス停みたいな駅は買えないので、町屋と西日暮里、そして東京駅まで直通12分で今後発展するという噂を信じて尾久で探しているけれど未踏。 ・ライオンズプラザ町屋の地下にある閑静な区分店舗はここ10年で累計100回くらい売り込みをうけたので不要です

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22区目【中央区】 ・日本橋近辺に三井が注ぎ込む資金量が異常 ・おこぼれに預かりたく、馬喰横山など周辺のよくわからない小ビルを専有80万円/坪くらいで買ってリノベしたい。たま～～に出てきても業者が横取りして、ペンキ塗って、2.5倍で再販してしこってる。そのままロールできずにしんだらいいのに