中古マンション探しのエトセトラ

@KZoomUp

新築か中古かを考えた場合、新築に特にこだわりがなければ、中古のほうが同じ値段でも良い立地、よい物件が手に入る。人気エリアの新築で立地条件のよい住宅は得てして高いし、だいたい好立地の新築なんてなかなかない。

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一度住宅を他に入れたら生涯そこに住むって人は新築でも良いかもしれないが、 少しでも住宅を資産と考える人、いずれ売却も検討する気がある人なら、中古がよいと思う。新築は住んだ途端に値が下がる。古いと中が・・・ってひとはリフォーム済みの物件を探す。これなら中身は新築だし。

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中古は現状引き渡しが基本だそうだから、リフォームしていない物件は、自分たちでお金をかけてリフォームする必要がある。極端に部屋をいじくりたい人でなければ、リフォーム物件を探して、細かいところだけタイミングを見て直したほうが良いと思う。

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現状引き渡しが基本といっても、極端に状態の悪い物件は、その旨を仲介業者に伝えて売主に価格交渉することもできるそうだ。ドアに開閉が普通にできないとか、極端に汚くてクリーニングが必要とか、電気系統がこわれてるとか。

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リフォーム済みの物件は、大概、売主が業者だそうだ。一旦前の居住者が業者に売って、業者がリフォーム後市場に出す形。我が家が買う物件はこれに当たる。やっぱり素人じゃないので色々と進めやすい。

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今週末契約だけど、「内覧者が多かったからクリーニングして」「引渡し前にリフォーム入れたい」「デザイン合わせたいからついでにリフォーム見積もって」「クリーニングはリフォーム工事後に」など色々とお願いできた。個人売主だとこうはいかないよね。

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中古に決めてから次に考えないといけないのは、新耐震基準をクリアしているか。1981年（S56年）6月1日以降に立てられている建物ならば、住宅ローン控除を受けられる可能性がある。7年まで1%、8年目から10年目は0.5％だったかな。これが中古住宅が注目されてきている理由だとか。

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ただ、新耐震基準以前の建物が以後の建物より地震に弱いというわけではないことには注意が必要。十分な耐震補強工事をしているところもある。ここは修繕履歴を見て確認すべき。我が家は、候補物件が、新耐震以前と新耐震以後（補強済み）があった場合、以後が控除分安いのなら結果同等と考えた。

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結構、中古マンションを探している人たちは、新耐震基準をひとつの目安に物件を探している人が多いから、この考え方で物件を探すと、物件の窓口が広がるし、結果予算以上の物件に出会える事が多いようだ。仲介業者の人もその話したら同じようなこと言ってた。

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中古マンションで気を付けないといけないのは、修繕履歴と修繕計画。今までどのような計画で、どこを直してきたのか、これから予定されている修繕にはどのようなものがあるのか。

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大規模修繕があったりしたら、修繕積立金がどのぐらいあって、お金が足りているのか足りていないのか。足りていないと特別積立金を払わないといけなくなることがあるそうだ。修繕履歴と修繕計画は、物件を見に行く時に仲介業者に頼んで手に入れてもらっておくこと。

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希望条件は、人それぞれだと思うけど、我が家譲れなかった条件は、杉並・世田谷、70ｍ2以上、駅徒歩10分以内、2階以上、鉄筋鉄骨（SRC）。できたら満たした条件は、3LDK、リフォーム済み、角部屋といったところ。

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杉並・世田谷にしたのは、通勤時間を短縮する（今は調布市在住で港区勤務）他に、人気エリアで都心に近いので未来になっても価格が急激に下がらないであろうこと、災害時に帰宅する場合の距離などから決めた。後は、乳幼児の乳幼児医療費助成制度も大きい。　http://t.co/7ozXZyR4

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広さ、高さは、当初は、60m2、2階以上が希望条件だったが、最終的には、70m2、2階以上（だけど高ければ高いほうが良い）に変わった。この変化は、実際に内覧を始めてから。

@KZoomUp

やっぱり部屋は、広いほど開放感があって良いｗ　10m2の違いは大きい。ただ、参考に予算以上の物件を紹介してもらった時、100m2の物件があったが、夫婦共に広すぎと感じたので、実際に見て許容出来るかどうかだと思う。また、広さは、天井の高さによっても感じ方が変わる。

@KZoomUp

低い天井の70m2と高い天井の65m2だったらどちらが広いと感じられるか。実際見て判断すべきだから、探す際は、広さの希望範囲に多少ゆとりを持ってみるといいかも。あと広さで言うと、立て付け家具がある物件は、実際よりも狭く感じるし、窓が多い物件は外への広がりが感じられる分広く感じる。

@KZoomUp

高さが、最初2階以上から、高ければ高いほうがいいとなったのは、これも実際内覧はじめてからの、人の目線や周囲の建物の高さ、近さが影響している。

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2階以上といっても、2階と5階、10階はやっぱり別物。日常生活に人の視線を感じたくないなら高いほうがいい。道路にベランダが面している物件だったら、実際に道路側から部屋を見上げてみると分かる。

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人って3階ぐらいまでなら、ちょっと顔を上げるだけで無理なく見られるものだ。5階ぐらいからちょっと首が辛くなってくる。と言うことは、意図的にでなければ見ないってこと。まあ、物件の天井の高さによっても高さは変わるから、実際に外から物件を見上げてみるのはお勧め。

@KZoomUp

「広さ」と「高さ」は変えられない。

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同じく最寄り駅への距離も変えられない。物件の表記時間を鵜呑みにせず自分で歩いてみるべき。徒歩10分で近く感じれば、12～3分まで範囲を広げてみてもいいと思うし、逆に遠く感じれば狭めるしかない。歩いてみるついでに駅周辺の店舗なんかも確認すれば一石二鳥。通勤時を考えて信号もチェック。

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SRC（鉄筋鉄骨）は、耐震性を考えて。古くてもSRCで耐震補強工事済みで管理状態が良ければ、我が家は候補としてアリと判断してた。

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譲れない条件ってのは、”買ってから変えられない”部分だね。

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では、昨日に引き続きマンション探しの希望条件の話。今日は、譲れないってほどじゃないけど、満たしているとありがたい条件。我が家は、3LDK、リフォーム済み、角部屋だった。

@KZoomUp

基本的に間取りは、3LDK以上で探していたが、70m2以上の物件であれば2LDKも対象として見ていた。理由は、2LDKも間取りによっては、壁を一枚つければ3LDKになるから。仲介業者さん曰く、「60万ぐらいで壁は付けられますよ。」予算より安ければ、壁つけて部屋増やす方法はアリ。