楽街の収益物件をローン組んで買うと大しておいしくないという現実

簡易シミュレーションでも大幅な赤字。エンド価格でしか買えない人たちに果たして勝ち目はあるのか
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さーたん@もふもふ @tripleodd

ブルーノート萩山は間違っても買うなよ。年間収入410万円、5320万円でファミリーエージェントが出してるけど、homesで調べたら、家賃3.7万円で募集が出てた homes.co.jp/archive/b-3912… pic.twitter.com/zjtpUJlc3p

2020-05-21 12:53:26
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さーたん@もふもふ @tripleodd

小平駅の需給状況 1Kは崩壊気味、ファミリー向けは供給が足りない 駅から10分より遠い物件、15平米、30平米のアパートはあまり気味 (15平米は三点ユニットバスでありがちな広さで、30平米は貫通タイプの2Kでありがちな広さです) toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/ek… pic.twitter.com/zEl7L4MvAY

2020-05-23 16:10:33
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でも、もしかすると、儲かる物件かもしれないので、家賃3.7万円で全部屋募集をかけたと仮定してエクセルで計算してみました

家賃累計CF計算

※修繕費は2010年ごろに名古屋市でファミリー向けアパートを運営した時の見積もりをもとに計算しました
※マクロ入りです

さーたん@もふもふ @tripleodd

くだんのアパートを現金で買って20年運用してどのくらい増えるかを計算してみたら、増えた金額は333万円。 ※土地の売値は今のエンド価格平米単価20万円で計算 pic.twitter.com/EEajoPJ6cp

2020-05-23 15:24:50
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さーたん@もふもふ @tripleodd

他の方法で20年間運用した場合 配当利回り1%の株:842万円 利回り0.38%の国債:414万円

2020-05-23 15:32:56
ローンを組んだ場合

自己資金:1400万円+諸費用
借入期間:20年
金利:3%

支払利息は1390万円なので、手残りはおよそ-1057万円となります

金利を下げたらいけるんじゃないかなという指摘があったので、
地主金利(0.7%)で計算してみました

支払利息:277.6万円
売却後の利益:55万円

一見すると地主金利なら成立しそうですが、

年間46万円の赤字です

簡易シミュレーションではある程度の修繕は見込んでありますが、中古アパートなので何が起こるかわかりません
どこかの配管が詰まって配管の部分交換なんてこともあるかもしれません

どうやら楽街の物件は地主金利でもゴミなようです

コメント

緑川⋈だむ @Dam_midorikawa 2020年5月23日
そりゃ今時3%もの金利で借りたらそうなるやろ
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さーたん@もふもふ @tripleodd 2020年5月23日
Dam_midorikawa 地主は0.7%で借りれるので、それで計算したら、支払利息は277.6万円となり、差し引き55万円のプラスになりました。ただ、年間のローン支払いが206万円なので、売れるまで46万の赤字です。。。。
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