明治神宮再開発、何が問題か？すべてを網羅しつつ、もっとも短くまとめた。

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

ビルが迫ったイチョウはこうなる。 以前から、再開発を推し進めたら、外苑のイチョウ並木は、新宿花園神社の参道のイチョウみたいに苦しむだろうと思っている。 pic.twitter.com/j9VksCqdxj

拡大

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SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

外苑再開発に大きく問題が３つあります。 一つは、都市における公園の前提は、公衆の憩いのため景勝の維持のためであるということです。つまり、設立過程が公営であろうが民営であろうが、より多くの人々のために存在するものであって、特定の組織や個人の利益誘導のためではないということです。

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

二つ目には、再開発計画の進め方です。公的な資産という前提にたてば、外苑の在り方、外苑の具体的デザインや工事について、多くの市民の意見や要望が繁栄されるべきで、当然そのプロセスは慎重かつ議論も公開されるべきです。そのため、計画の推進にも時間がかかり、安易な商業開発を抑止しますが、

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

現在進められている外苑再開発計画は、その逆で、なるべく非公開で拙速に乱暴に物事が決められています。 三つ目は、この外苑地域の歴史と文化、および東京の都市構造における重要性です。日本という国家がの近代化の過程で、様々な歴史的経緯をはらんだ場所であるという点です。

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

我が国初の風致地区指定や、都市公園の在り方を模索したもので、多くの国民の寄付により、植物学者の経年の樹木育成の研究と、理想的近代公園の実現のため都市計画者の思想が繁栄され、その全体のランドスケープに始まり、絵画館、神宮球場も含め建造物には歴史的文化的価値をもつものです。

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

この計画における金銭的原動力、商業的価値、不動産価値とは制度の隙間を悪用して捻出されたものです。 それは、一般的に「空中権移転」と呼ばれるもので、高層ビルの建設が可能なエリアで高度利用を前提とした都市開発の範囲内に、残すべき低層建物や公園、社寺仏閣などが存在する場合、それらの土地

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

それらの土地にも高層化の自由が割り当てられてると解釈したうえで、その高層化権利を行使しないで、周囲に貸す・売却することを可能にする、といったものです。あくまで「残すべき低層の建物や公園、寺社仏閣の維持のために」活用することが前提です。 が、この外苑計画にはそもそも「空中権移転」を

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

が、この外苑計画にはそもそも「空中権移転」を可能にする高層化の許可はなく、15メートルまでの高さ制限がありました。 それを「オリンピックのスタジアムの設計コンペのため」と直接法制限のない架空の計画の中で、建物高さ70メートルを可能にする提案を促し、その後に「（そのスタジアム案を前提に

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

「（そのスタジアム案を前提にして）オリンピック開催決定したのだから」という流れで、高さ制限の撤廃が全面的に拡大されたものです。 以前の15メートルの高さ制限の時代ですら「空中権移転」は周辺の土地に大きな経済的効果をもたらしますが、15mから70mへの拡大は高層フロア階数で15階以上を増やし

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

15階以上を増やすことを許可してしまう。 制限ありの時代と比較した場合、高層化により建築活用できる面積の増大においては500％以上の効果があり、その周囲の土地に数倍の不動産の経済的利益をもたらします。特定の不動産会社にのみ恩恵がもたらされる制度を悪用した錬金術といっていいでしょう。

SDGs建築エコノミスト森山高至（漁協建築研究家） @mori_arch_econo

これらの計画に特定の諸団体が群がっており、事実上、公的利益が優先されていないために、意思決定プロセスを隠そうとしているというわけです。 以上、海外メディア向けに取材に応えておいた！