介護事業者再編の必要性について

新宿次郎 @shinjukujiro

先日、某セミナーで、ヘルスケアリートの話があったが、そもそも「ヘルスケアリートの立ち上げが、サ高住の供給とか、病院の耐震化に寄与する」という絵を全く想像できないのだが

新宿次郎 @shinjukujiro

ヘルスケアリートの根っ子の課題を指摘してないから、あまり意味の無かったセミナーだったな。根っ子の課題は「日本の介護施設のオペレーターが、あまりにも零細プレーヤーが多すぎて、リートの対象アセットにしにくい」「介護施設建物所有者が法人でなく個人が多く、しかも先祖代々地主が多い」こと

新宿次郎 @shinjukujiro

だから、サ高住そのものは全国に多いのに、「リートの対象になりそうなサ高住」なんてのは、1%あるかないかですよ。運営が学研とかベネッセとかメッセージとかの上場級の大手で、アセットも地主が所有してないのは、滅多にない

新宿次郎 @shinjukujiro

テーマが「ヘルスケアリート拡大の課題は？」的な話なんだから、「厚生労働省は、介護事業者の再編、大規模化を誘導する政策を推進すべき」程度の大風呂敷を披露して欲しかった

新宿次郎 @shinjukujiro

それとも、ゼロから土地建物を新規取得して、サ高住や老人ホームを開業させる、その開発資金をリートから調達させるのか？／ゼロから法人が土地取得したシニア施設が、土地代タダな「相続地主系のシニア施設」より競争力があるとは、思えない

新宿次郎 @shinjukujiro

考えられるのは、「都市の再開発で、シニア施設の分は容積率ボーナスが貰えた」為、「実質的に土地代ゼロ」なシニア施設の開発資金をリートで賄う場合

新宿シュガーレス @Sugarless_kid

オペレーターが30年定借で入る代わりに建築費は地主に負担させてるから利回りで見れば１から開発するのと有活はそう変わらない。ヘルスケアREITにとって悩ましいのはレンタブルが低いから50室以上ないと証券化コストを回収できないのに、そこまではリーシングリスクを取りづらいこと。

新宿シュガーレス @Sugarless_kid

加えてサ高住については管掌が国交省だから介護保険を握る厚労省からチャチャが入りやすい。事実今回の介護報酬引き下げは増えすぎたサ高住の間引きとなって00年以降で事業者倒産は最多。この行政リスクを取るぐらいなら地域連携か療養病棟持ってる病院買った方がCFが高いとREITは考えている。

新宿次郎 @shinjukujiro

@Sugarless_kid そういえば、先日のヘルスケアリートを含めたセミナー、ヘルスケアリート最大のリスク『政策変更リスク』について、全く言及してなかったな。

新宿シュガーレス @Sugarless_kid

@nken_ta @shinjukujiro そのリスクを避けるために賃料収入にフォーカスできるヘルスケアアセットとして期待されたのがサ高住だったんですが、厚労省に潰されちゃいましたしねー

新宿シュガーレス @Sugarless_kid

有料老人ホームもサ付高住も作りすぎ。中小事業者は国策で統合して上場させてコンプラがちがちにすべき。 介護保険減算で民間施設の閉鎖がめちゃくちゃ増えたけど(特に小規模サ高住)、サ高住は医療法人の経営のみ、有料は15棟以下の事業者は統合とかしろよ。空室率20%越えとか本末転倒だろ。

新宿次郎 @shinjukujiro

サ高住が一気に普及したのは、厚生労働省や国土交通省が頑張ったからでもなく、ましてやヘルスケアリートが組成されたからでもなく、普段から地主との間に強力コネクションを有していた積水ハウス大和ハウスが、土地有活と社会貢献ということで地主へ積極プレゼンしていったのが理由の８割だと思う

新宿シュガーレス @Sugarless_kid

うーん、大和や積水が絡む物件はかなり少ないんだけど。。 むしろメッセージが積水のカツアゲ見習ってサ高住作りまくり、弱小零細がついてきた構造なので、川崎突き落としの引責で橋本会長が退任したら新規は拠点型除いて止まると思う。 弱小零細オペレーターの官製M&Aは確かに必要です。

新宿シュガーレス @Sugarless_kid

サ高住とヘルスケアREITに親和性は殆ど無い。理由は行政リスク。今後増えるとしたら、住宅型で開発してリーシング終わったら自治体の特定施設公募に応募して後付けで介護付きに変更してプレ私募からREITに入れるパターン。最初から特定とる開発はヒューリックとチャームケアみたいな特例のみ。

新宿次郎 @shinjukujiro

手元資料を見ると、「シニア住宅業界で、上位２０社のシェアは、全部合計しても７％」しかなく、「７，０００事業者がひしめき合ってる」らしい。経済産業省が石油元売りを再編しようとし、金融庁は地銀を再編しようとしているのに、なぜ厚生労働省はシニア産業の再編に乗り出さない？

新宿次郎 @shinjukujiro

アメリカとかでは、介護サービスの供給者は、日本より大手が寡占しているのだろうか？その辺の話を、業界人な人プリーズ

N的まにあ @n_teki_mania

@shinjukujiro アメリカも色々有象無象がいましたが、大手3者の寡占状態になってますね。

新宿次郎 @shinjukujiro

損保ジャパンによるワタミ介護買収は、その意味では「介護業界において、大手寡占になっていく」呼び水になるのかもしれない。強力な損保代理網を駆使して、ネットワーク化、フランチャイズ化していく将来キボンヌ

新宿シュガーレス @Sugarless_kid

損保ジャパンは既に九州地盤のシダーを買って低～中所得者のマーケットを把握したので、次は中所得者をターゲットにワタミ買ったんですが、自前で作った民間介護保険の営業先としても見てるらしいです。 twitter.com/shinjukujiro/s…

新宿次郎 @shinjukujiro

ワタミというのは、「零細がひしめく飲食業界」が出自だったから、思考方法が結局零細のママで、寡占を志向できなかった。／損保ジャパンは、出自が「規制業界で、プレーヤーが限られている金融保険業界」だから、何とか業界再編、寡占の方向へ持って行ってくれるのでは？

新宿次郎 @shinjukujiro

極論だが、自分の仮説は、「日本の介護サービスがダメな理由の半分位は、事業者が零細なせい」「介護業界で大手寡占が進めば、かなり効率化が進み、介護保険も健全化される」と思ってるが、これ厚生労働省では絶対受け入れられないよね？

新宿次郎 @shinjukujiro

これ知人の不動産関係者(最近介護も齧ってる)が言ってたが、地主によるサ高住建物建築とか底地提供は、若干は「経済的には非合理的な動機」も混じっているらしい。他にもっと有利な土地有活があっても、ある意味「義憤」「地域貢献」的な動機もあって、サ高住に貢献している

新宿次郎 @shinjukujiro

だから、そういう「経済的損得を超えた動機で、シニア住宅とか介護が普及している」のに対して、資本の論理で「ヘルスケアリートで効率化」とか「損保ジャパンによる寡占化」というのは、なかなか難しいと言えば難しい

新宿次郎 @shinjukujiro

@tetsukichi 介護業界で目指すべきは「強引な買収による業界再編」じゃなく「セブンイレブン的、フランチャイジーの確立」な気がする。買収によって業界再編させるのは、ものすごく時間が掛かってしまい、２０２５年問題に間に合わない

新宿次郎 @shinjukujiro

異業種がヘルスケアに参入する場合の最大の問題点は、「経営者自身の、過去に経験した介護体験」が「全て」だと思い込んでるから、介護全体の像を、なかなか理解してもらえない点なんだよね。認知症な親を持った経営者は、その時の経験ばかり重視して判断しちゃう。