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門脇耕三さん「住宅ストック再生の課題」

2012.4.23 関東支部計画専門研究委員会
政治
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Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
他方で郊外のシェアハウス改修はコミュニティ頼みと言える。こちらも90年代にシェアリングと開放政策でブイブイ言わせていたオランダの惨状を見てきたばかりなので少し引いて見ていきたいと思った。
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
今のうちに団地を事例に問題を洗い出して政治家たちにアピールし、法規の運用方法など文系的課題を解決できるかどうか。
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
80-95年はマンションとニュータウンの時代。ここがあと10年もすれば改修の対象になる。その時に改修の問題設定が大いに変わりそうだ。現在の補助金頼みの団地再生のようにはいかなくなる。コストとコンプライアンスの問題がシビアに問われることになるのだろう。
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇さんの研究対象は1965-80年の公共住宅の大規模改修と立川の駅前の商店付き住宅の小規模改修。65-80年の量産の時代と規制緩和によって商業格差が広がる1995年以後の郊外化の時代。80-95年は今のところ対象になっていない。
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
あと公共住宅のストック活用というときの対象が1965-1980年に建設されたものというのも面白かった。量産の時代というのはこの15年の話なのね。
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
つまり理系というよりも文系の問題。
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
工学的には可能だがコストとコンプライアンスの問題で不可能というのはコンパクトシティや高台移転の話にも通じる。制度設計が新築・拡大・量産という近代化の方向に最適化されているからで、あとは政治の問題、というところも大きいということがわかった。
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
建築学会関東支部計画専門研究委員会にて門脇さんのプレゼ聴講。3月にライネフェルデに行ったばかりということもあってなかなか興味深い内容でした。
門脇 耕三 @kadowaki_kozo
団地再生もインナーシティ問題も、重工業に順応した都市の脱工業化戦略、つまり都市構造の問題だと捉えると、色々整理できる。そして都市構造の話題は、シームレスに建築表現の話題にまで繋がるのですが、終了後の飲み会は、そんな話をいつもの感じで藤村さんや猪熊さんと語り合えて、楽しかったです。
門脇 耕三 @kadowaki_kozo
建築学会の委員会で住宅ストック再生の課題についてお話するなど。自分の実践・開発系の研究シリーズを建築家の友人(藤村さん)に話す機会は今まであまりなかったのですが、楽しんでくださったようで良かったです。しかし実況されてたとは知りませんでした…
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:都市社会学者に団地も郊外駅前商店街も同じ問題だという指摘を受けた。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
藤村:ストック活用研究は要するに政治の問題に行き着くのでは。門脇:ストック活用の研究を10年近くやってきて技術論じゃないということがわかった。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
和田:データベースを整備しても解釈に差が出るのでは。門脇:本当は国交省から統一見解を出すのがよいのだが政治的な課題。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
藤村:新築と費用が変わらないならどういう論理で行政は改修を選択するのか。門脇:トータルリモデル制度というものがある。改修費の1/2補助。地方自治体にとっては負担が軽減される。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
藤村:工学的には成立しているが法規、事業の問題という話だった。要は文系の問題。ドイツのライネフェルでなど海外ではなぜ成立しているのか。門脇:オランダでは既存不適格がない。増床が可能なので事業的に成立する。ドイツでは公的資金が投入されたのでは。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:集合住宅=大規模改修。戸建て=小規模改修。中間がない。ストックを段階的に再生可能とする状況整備が必要。再生リスクを時間的に分散させながら徐々に性能回復。改修の実行リスクを低減させるには法的判断のデータベース化も有効。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:これは再生といえるのか。現状では登記物件にならない。資産価値回復が困難。オーソライズされないという課題。空室リスクを抑えるのみ。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:なぜシェアハウスか。共同住宅は難しいが建築基準法は「家族」を定義していないのでシェアハウスは確認申請不要(役所協議で確認)。水まわりを共有してコストを抑える #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:戸建住宅の再生事例:店舗併設住宅へ。背景・立川エキナカで経済活動格差・住宅地化が進行。→店舗併設住宅の再生・空室リスクを抑えるためにカフェ併設シェアハウスへ #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:(1)改修の実行リスク大。正確な積算、居住者合意形成、法解釈のゆらぎ(2)改修コスト大・事業上の不確実性が高い。ex.増築部を独立構造とする必要 (3)増床による収益増大が困難 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:コストのスタディ。民間の大規模改修が行われるとして戸当り900万円。増築部の面積40%。事業計画のスタディ。民間のサブリースを仮定。家賃5000円として試算借入金完済可能年18年。これでは成立しない。12年とすると工事費2/3にする必要 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:WPCへの開口。開口補強のスタディ。RC案・S案・S梁補強当該階で完結できるもの、など。試験体を制作。そこまでやってコンプライアンス担保可能に #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:階段室型の廊下の増築。既存階段室の活用をめぐって自治体の判断が分かれる。構造壁の新設。開口補強をめぐっても判断が分かれる。 #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:活用モデル計画の策定による法的課題の把握。自治体へのヒアリング。コストの検証などを行った #関東支部計画専門研究委員会2012
Ryuji Fujimura @ryuji_fujimura
門脇:北海道2000年くらい。戸当り1200万くらいなので新築と同レベルのコストだが改修ということで当時かなり力が入っていた #関東支部計画専門研究委員会2012
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