清水義次氏「リノベーションによるエリア再生プロデュース」まとめ

木下斉 / 「まちづくり幻想」日台韓中で発売中! @shoutengai

清水さんによるリノベーションによるエリア再生プロデュース。改めて考えを整理する時間としたい。 http://t.co/CDbGIpqzkh

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清水「人口減少と財政難が同時に発生し、空き家空きビルの空間資源が増加していく局面に大きく変わった。従来は、行政が主導して対応していたが、そんな財源はなくなった。そのため民間が立ち上がり、民間主導→公民連携という流れを作り出すべき時代が到来している。」

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清水「民間遊休資産活用による小さいリノベーションまちづくりと、公共遊休資産活用としての大きなリノベーションまちづくりを組み合わせて、戦略的都市経営政策が求められている。」

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清水「東京神田で家守事業をスタートし、既存建築再生によるまちづくりをやっていたが、それは東京だからできる地方ではできないと言われた。自分としてはそれは違うと考え、地方都市でも仕掛けることになった。」

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清水「そもそも家守とは江戸時代に不在地主に変わって家屋を管理する仕事だった。まち役人と呼ばれ、様々なまちの管理を家守が行っていた。つまり民間の民間資金によるまちの管理が行われていた。江戸は300人ほどしか正式な役人はおらず、民間によるまちの管理が主軸であった証拠」

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清水「現代版家守は、都市再生、遊休不動産活用の推進役。エリア一帯でまちづくりとFMを総合的に展開して、都市・地域経営課題を解決すること。都市活動の衰退により空き空間、道路・公園など公民の別け隔てなく管理。そこに新たな都市型産業を入れていく仕事。」

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清水「小倉での現代版家守を仕掛ける際に北九州市小倉家守構想というものを立ち上げた。その際に充て職を全て排除、志ある地権者、大学からは准教授クラスで学生からの信望のある方にした。その上で、経済低迷によって空いている遊休不動産をリノベーションすることを開始した。」

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清水「まずやったのは、まちなかにある出来るだけボロい物件を探した。誰も借りてが絶対にこないというものにすることが極めて大切。これをZ案件と呼ぶ。建物がボロいだけでリッチが良いものを再評価することが大切。新しいものをリノベーションしても無意味。ここから攻めていくことが定石。」

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清水「空間資源の再評価は極めて大切。不動産の統計をとって攻める候補地を決める。それは家賃断層を探る。土地の値段の安い場所から変化を生み出すという方式が基本。高い場所に家賃補助を出してやるなんてことはアホです」→まさに変化はメインからは生まれない。

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清水「なぜリノベーションをするか。それは再開発して建て替えるよりも投資利回りが高いから。つまりファイナンス面で有利。ベースは3-4年回収、最長5年。」

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清水「完全民間が投資した新たなまちづくり事業というのが北九州で初めてだった。mercato3番街、popolato3番街が転換点となった。それを加速していくためにリノベーションスクールを仕掛けることになった。HEAD研究会がサポートについて全国区のリノベ専門家・事業家が集まった」

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清水「リノベスクールについては、啓発活動としてりのリノベーションシンポジウム、その上での具体的な不動産物件のリノベ計画を組み立てるリノベスクールを開催した。この連鎖展開が極めて大切。」

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清水「事業を次々と推進して企画運営管理をやる組織が必要になった。さらに転貸ディベという方式も採用する必要になった。その主体となる会社、北九州家守舎を設立するに至った。地元の建築家、大学の先生×2、カフェオーナー4人が役員。」→ここが大切。木下も資本参加させてもらっている。

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清水「2.5年間で樹立してきた小倉家守プロジェクツによる新規従業者数が255人。北九州市長にこの成果をプレゼンしたところ工場誘致よりも投資が少なく、雇用創出効果が大きいことに驚かれた。結果として、新産業成長戦略として位置づけた。低利融資制度も設けられた」

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清水「小さいリノベは実現までのスピード感が圧倒的に速い!再開発を想定したら考えられないスピードでまちに変化を生み出し、投資利回りを確保できる。」

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清水「まちの中心は、かつては消費の場であったが、今後は生産とコミュニケーションの場へと変化させるべき時代がきた。民間が投資をして民間が儲けるということが極めて大切。変な補助をしてはだめ。リノベーションと都市政策を繋ぐと質の高い高創出や都市型産業振興が可能になる。」

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清水「テナントは先付け。初期の設備投資がリスクであるからこそ、テナントを先に確定していれば、そのリスクが最小化される。ここが大切。」

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清水「官製TMOは自ら稼ぐのではなく、補助金や指定管理で生き抜いているようなパターンも多い。そうではなく、自ら稼ぐことが大切。でなければ、まちを変化させていくことはできない。」

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清水「さらに昨今では岩手県紫波町、3.4万人の地域完結型公民連携事業プロジェクト。その中核施設の一つオガールプラザ、これは公共施設開発については、公共入札にした段階で高くなる。民間主導で開発し、その一部を公共が施設買い取りをする、このほうが安く作れるという実例。」

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清水「さらに230名の農家、加工業者が参加。レジ客数21万人。シュガーズカフェで本格的なシアトル珈琲が飲める。スタバで喜んでいるようではレベルが低い。おしゃれなカフェには綺麗な女性も集まる。場の力が高まっていく証拠。図書館も年間35万人が来館。」

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清水「ビジネス支援図書館を目指してやっているため、産直施設とも売り場に本の紹介がなされたりしている。産業を考えたら、図書館を作り変えることが極めて大切。単にかっこ良くする、単にカフェ入れるとかで止まっているのではない次の一歩が大切。」

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清水「まちの人口を維持、産業を育てるという視点。産業が育てば豊かになり、さらに人口を増加させられる。そのためには中心部は中心部だけで考えるのではなく、周囲の村やまちとのリンケージを最初から計画に組み込んでいく必要がある。」

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清水「地場で資金循環を作る。エコハウスを開発するのは、大量に使っている灯油を使わないようにすれば、その分、外貨流出を防ぐことができるから。豊かな農村を作り上げること。」→稼ぎを創り、地域内取引を拡大しつつ、流出を防ぐ、この三位一体は地域再生の原則。

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清水「志と算盤が大切。3331は完全民間施設としてのアートセンターで機能している。行政資産を適切に評価し、そこから利益を生み出し、その利益でアートマネジメントを行うことができる。指定管理にしてコストが下がったと喜ぶような低いレベルではなく、ちゃんと稼ぐ公共施設にするのが今後。」

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清水「まちづくりという曖昧な話ではなく、まちのコンテンツづくりと考える。今まであるようなテナントを誘致をして満足するような浅はかな考えを捨て無くてはならない。地元に人がいなければ地域外から呼んでくれば良い。将来のある企業、将来性のある人材を呼び込まなくてはならない」