商店会活性化と再開発と（再開発はなぜ失敗したか）

ネットヘッズ! @net_heads

そういや昨日@voidandform氏が大須の事例をつぶやいていたけど、もう1サイクルした時にどうなるのかを見守りたい。これから特建者の入札が始まる某再開発では、似たような流れを辿ったが、結局再開発となってしまった。

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入札がこれからなので具体名は取り敢えず伏せるけど(そのうち名前が出る)、駅前にGMSがある典型的な私鉄沿線の駅前商店街で、薄暗いアーケードとシャッター街で文字通り廃墟に近い状態だった。地元の商工会もなんとか活性化を考え、高円寺みたいにしたいと安い賃料で若者向けに貸すことになった。

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昭和な雰囲気に古着屋とかバーとか受けると思って幾つかテナントが入ったが、元々公営ギャンブルに近い上、昼間から居酒屋が開いているような土地柄のため、とても若者が立ち寄るような雰囲気ではなく、その手のお店は直ぐに撤退してしまった。

ネットヘッズ! @net_heads

その代わりに入ってきたのが、駅前のパチンコ屋が仲介して入ってきた中韓の風俗店だった。格安の風俗街として雑誌でも特集された。お陰で治安が最悪となり、地権者もこれではヤバイと思ったのか、それらのテナントを排除し、これまで何度も立ち消えになった再開発組合をようやく発足させた。

ネットヘッズ! @net_heads

こういう地元活性化的な手法で痛い目にあった再開発組合というのは、どうしても「汚物は消毒だ～～～ッ」的な発想になる。コンサルしてる事務所が描いた絵は、駅舎の改築に伴って駅前のGMSを大型商業化、その隣には超高層マンションという典型的なパターンに陥っている。

ネットヘッズ! @net_heads

ちょうど今大須について@voidandform氏がつぶやいているので、並べてみると辿った運命の違いが如実に分かる。原因はいろいろあるだろうが、テナント入替の一連のサイクルを間違えるとまるで違った結果になってしまう。これは廃墟化しているSCにも同じ現象が起きている。

横関浩 @voidandform

大須の活性化は他にも応用出来る部分と不可能な部分がある。特に地理的、歴史的、客人口的な部分を安易に解釈すると、失敗する。

横関浩 @voidandform

商店街などが廃れていくと言うのは、様々な要因でその場所に対する潜在的な客人口が減少した場合が多い。この減少には手が打てないものもある。そうなると商店街の規模をその客人口に合わせて縮小させなくては、過剰性能を持つ事になる。

横関浩 @voidandform

様々な活性化策で、商店街の中に、その商店街にこれまでにない職種のお店やオフィスを入れて空きを埋めようとするのは、その過剰性能を適当なレベルまで抑えるための真っ当な方法と言える。

横関浩 @voidandform

大須の場合、この性能のスリム化が衰退と言う形で実現されたと言っていい。衰退に伴い生まれた安くて自分たちで手を入れられるコンパクトな余剰空間が次のステップの目を生み出すと言う形だ。

横関浩 @voidandform

活性化される場所は大なり小なり、入れ替わると言う現象、生き物で言うと代謝のような事が起きる。これは厳しい現実で、いつまでも同じ店がづっと続くと言う事が代謝を阻害し、活性化を鈍らすと言う事を意味している。

横関浩 @voidandform

昨日書いたが、店主がそこで店を出したいと思えるような状況作りこそ、活性化の最重要事項であるなら、店が変わらないような場所では、結局そう言う気持ちは湧かない。これは問題と言える。

横関浩 @voidandform

同時に商店街がその地に根ざしたものであるとしたいなら、いつものお店がいつものように続いて欲しいとも願うのも事実。昔から馴染んだ店が無くなると言うのは実際寂しい。

横関浩 @voidandform

活性化を計る際、続いているお店と消えていくお店、そして新しく入ってくるお店の比率がひとつの指標になる。それと先ほど書いた、商店街の性能と潜在的客人口の比較も指標になるだろう。

横関浩 @voidandform

大須は非常に多くのお店がかなりの勢いで消えていく。小さな商店街では考えられない代謝が起きている。部分的なエリアを見ると、これまでの職種とは違ったものに置き換わってしなった場所もある。厳しい生存競争のよう。

横関浩 @voidandform

ここに今の大須の特徴がある。激しい代謝があり、その代謝が比較的小さな規模のお店の入れ替わりで構成されている事。これは面白い。生物学的に考えれば、小さなものほど代謝のサイクルが短かく、大きなものほど代謝のサイクルは長い。

横関浩 @voidandform

ただこれを、店の規模と一緒に考えるのは間違い。商店街で馴染んだ店が無くなると言うのが寂しいと感じるのは店の大小ではない。規模が「量」なら、その店に関わる人たちにとって意味、つまり「質」としての大きさがある。

横関浩 @voidandform

なので、規模（量）が大きくても、内容（質）が小さければ、サイクルが早い可能性はある。大型店舗が早々に撤退するような場合はこれにあたる。規模（量）が小さくても、内容（質）が大きければ、非常に長いサイクルでの維持は可能。

横関浩 @voidandform

大須が再開発されなかったために、このサイクルの違い、つまり古いもの新しいものの歴史が、見た目でも併存すると言う状態になったのは、非常に興味深い。オズモールでは一斉に再開発がされたため、このサイクルが一度リセットされてしまった。

横関浩 @voidandform

オズモールにも歴史はあったのだろうが、再開発されたオズモールは、再開発以降に歴史が始まったとしか見た目には判断のしようがない。もちろん、そこから新たな歴史を作ればいいわけで間違いとは言えないが、一時的に厚みを失うのはもったいないとは言える。

横関浩 @voidandform

内容が飛びまくりで申し訳ない。ここまで書いてきて、気付かれた方もいるかもしれないが、商店街の活性化はどれぐらい必要か、それぞれの商店街で設定する必要がある。無駄に活性化させても失敗するのが落ち。余分な費用をかけるだけになりかねない。

横関浩 @voidandform

オズモールは大きな活性化を計る必要がない商店街だったと私は考えている。現状の潜在的な客人口を考えれば、激しい代謝を起こす必要性もなく、もともとの建物の立て替えであるので、お店を持ちたい人たちにアピールする必要もない。

横関浩 @voidandform

防災上の強度をあげる事が出来て、使いやすく、そこそこ明るくきれいになれば良いと言う状況だったと、感じる。そう言う状況に提案されたのが、三角屋根、小川、ゲートだったのだろう。

横関浩 @voidandform

実はこれは決して悪い事ではない。スタート地点でオズモールは真の意味での活性化をそれほど必要としていなかったからだ。再開発に関わった人たちもそこはきちんと理解していたと私は思う。

横関浩 @voidandform

開発側はきちんとその最低の水準はクリアしている。問題はその再開発が「大きな活性化を目指していた」と表面上見えてしまう事であり、それ相応のお金が投下されたと思える事。ここに過剰さが発生してしまっている。