2020-07-02のまとめ
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基礎研レポート 新型コロナによる賃料減免。J-REIT分配金への影響は？～一定の前提条件のもと、分配金▲9％～▲13％を想定 岩佐 浩人 (ニッセイ基礎研究所) / nli-research.co.jp/report/detail/…
2020-07-02 00:44:44
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１口当たり分配金（今期・来期）の修正（6月26日時点） pic.twitter.com/bHB2bQJaLq
2020-07-02 00:44:45
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施設売上などに連動して受け取る変動賃料の減少や固定賃料の減免などを理由に、今期以降の１口当たり分配金(DPS)を下方修正するJ-REITが増加している。
2020-07-02 00:44:46
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市場全体の予想分配金水準（東証REIT指数ベース）は足もとでピーク対比▲5％減少し、前年比でもマイナスに転じた。こうした賃料減免の影響は一過性のものとはいえ、先行きに不透明感の漂う不動産賃貸市況を勘案すれば、長らく増益基調にあった分配金水準は、ひとまずピークアウトした
2020-07-02 00:44:48
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賃貸事業収入が▲1％減少した場合、その他の費用が変わらないとすると、NOIは▲1.4％（1÷74％）、分配金原資は▲2.4％（1÷41％）減少する
2020-07-02 00:44:49
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全てのテナントに対して賃料を一定期間免除した場合の影響 pic.twitter.com/G8SXX63ZBe
2020-07-02 00:46:20
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仮に１カ月免除した場合、年間の賃貸事業収入は▲8％（1÷12カ月）、NOIは▲11％(8％×1.4)、分配金原資は▲20％（8％×2.4）減少する。そして、免除期間が５カ月以上に及ぶと費用が収入を上回り、分配金原資はマイナスとなる。
2020-07-02 00:46:21
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施設売上などに連動して決まる変動賃料の割合は3％（うちホテル2.5％、商業施設0.6％）、固定賃料(97%)のセクター別構成比はオフィスビル38％、物流施設16％、商業施設15％、住宅15％、ホテル7％、底地など4％となっている
2020-07-02 00:46:23
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ホテルの運営状況（稼働率、ADR、RevPAR) pic.twitter.com/GwmlACkGg4
2020-07-02 00:46:24
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保有20ホテル(変動賃料等導入)の経営指標は月を追って悪化し、5月の稼働率は8.5％、客室単価(ADR)は前年比▲37.8％、RevPAR(稼働率×ADR)は前年比▲94.0％となった。
2020-07-02 00:46:25
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「ケース②」や「ケース③」といった、ある程度の賃料減免であれば、J-REIT全体の分配金減少率は「▲9％～▲13％」にとどまる。さらに、年間分配金の６倍以上に相当する保有不動産の含み益（約3.7兆円）などを活用すれば、分配金への影響を許容範囲内に収めることができそうだ。
2020-07-02 00:46:26
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不動産投資レポート 次回の都道府県地価調査は下落の兆しか～コロナ禍は公的評価にどう影響するのか 渡邊 布味子 (ニッセイ基礎研究所) / nli-research.co.jp/report/detail/…
2020-07-02 00:47:23
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2020年の地価公示価格等の変動（前年比、都県別、全用途） pic.twitter.com/iZUTZSHKk4
2020-07-02 00:47:24
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2020年の全国全用途の平均変動率は+1.4％であった。しかし、平均変動率は、都県別により大きく異なり、東京+4％、千葉+1％、埼玉+1％、群馬0％、神奈川+1％、茨城0％、栃木▲1％、最大値も東京+34％、千葉+20％となっている。
2020-07-02 00:47:25
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2020年の地価公示価格等の変動（前年比、東京都（23区内外）、用途別） pic.twitter.com/lZlzE78vak
2020-07-02 00:47:25
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平均変動率は、23区内外および用途により変動率は大きく異なり、23区内が商業地+8％、住宅地+5％、工業地+4％、23区外が商業地+11％、住宅地+5％、工業地+7％、最大値も23区内が商業地+34％、住宅地+15％、23区外が商業地+11％、住宅地+5％となっている。
2020-07-02 00:47:26
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リーマン・ショック前後の「景気動向指数（一致指数）」を見ると、2008年2月（104.8）以降、急速に下落が始まり、2008年9月には95.5、2009年3月には69.4となった。そして直近の2020年4月、82（前月比▲７、前年比▲20）へと急落している。
2020-07-02 00:48:34
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不動産業業況指数と地価公示価格等の平均変動率 pic.twitter.com/nZPMASz9Bi
2020-07-02 00:48:35
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東京都（商業地）の地価公示価格等は、リーマン・ショック後に上記の両指数に遅れて下落しており、2008年1月（地価公示）は平均+22％、7月（地価調査）は+7％であったが、2009年1月（地価公示）に▲7％と下落に転じている。
2020-07-02 00:48:36